Découvrez la vraie rentabilité d’un investissement locatif

rentabilité
Avec le printemps arrivent les jonquilles, les beaux jours, mais aussi la fameuse déclaration d’impôts sur le revenu. Si vous avez suivi nos conseils, vous avez sans doute acquis un bien immobilier afin de préparer votre retraite. Vous avez bien évidemment réalisé un calcul de rentabilité afin de savoir si votre investissement était pertinent. Mais au fait, êtes vous certain d’avoir fait le bon calcul ?

Découvrez la vraie rentabilité d’un investissement locatif.

 

   

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Afin de nous mettre en situation, nous avons décidé de traiter, avec vous, un cas pratique tout simplement. Évidemment, tout bon investisseur a pour réflexe d’éplucher les petites annonces et d’aiguiser son acuité visuelle au mot « rentabilité ». Par exemple sur l’annonce suivante :

 

On repère une rentabilité annoncée de 9%. A l’heure où la rentabilité du livret A est de 1.00%, avouons que ce chiffre de 9% fait tourner la tête ! Malheureusement, il est fort à parier qu’il ne s’agit pas de la même rentabilité.

On peut considérer 3 définitions distinctes de la rentabilité d’un investissement locatif. Passons les en revue ensemble.

1. La rentabilité d’un investissement locatif  brute

Elle s’obtient tout simplement par la formule suivante :

Dans le cas du local commercial de notre annonce, la rentabilité annoncée correspond donc à la rentabilité brute puisque : (1162×12/155000)x100 = 8.99%

2. La rentabilité  d’un investissement locatif nette

La rentabilité nette s’appuie sur la rentabilité brute à laquelle on retranche toutes les charges, taxes, frais de gestion et éventuelles vacances locatives que nous nommerons « frais annuels »

Dans le cas du local commercial de notre annonce, la rentabilité nette tombera au mieux à 7.9% sachant que l’on suppose qu’il n’y a pas de frais de gestion, pas de vacances locatives et nous n’avons pas pris en compte l’assurance.

3. La rentabilité d’un  investissement locatif nette nette

La rentabilité nette nette est LA rentabilité a bien évaluer avant tout investissement car en plus d’intégrer les frais que nous avons évoqués précédemment, elle intègre la fiscalité propre à l’investisseur.

L’évaluation de l’impôt sur les revenus locatifs, dépend du régime choisi par l’investisseur et de son taux marginal d’imposition.
A titre d’exemple, si l’on choisit un régime micro-foncier donnant droit à un abattement de 30% sur les revenus fonciers et que l’on a un TMI de 30% pour des revenus fonciers annuels de 13900€, l’impôt sera donc de 13900x(1-0.3)x0.3=2919€
En plus de cela, il faut également payer les prélèvements sociaux (15.5%) sur les revenus fonciers (après abattement des 30%) soit 13900x(1-0.3)x0.155=1509€

Dans notre exemple la rentabilité nette nette est de 5%

Dans l’évaluation de la rentabilité d’un bien immobilier, il faut s’attacher à bien évaluer la rentabilité nette nette. Pour la calculer précisément, l’investisseur doit tenir compte de sa situation fiscale. Dans cette période de préparation des déclarations d’impôts sur les revenus de 2014, il est particulièrement appréciable de disposer d’un simulateur qui permet de passer plus temps à profiter du printemps (les jonquilles) qu’avec sa calculatrice.


Retenez :

  • Bien souvent la rentabilité annoncée dans les annonces est la rentabilité brute
  • La rentabilité qui compte vraiment est la rentabilité nette nette

Et vous ? :

Avez vous déjà calculé la rentabilité nette nette de votre investissement immobilier ?
Pensez vous à faire tous ces calculs lors de vos investissements immobiliers ?

Faites nous partager ci-dessous vos remarques dans la zone commentaires.

 

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5 Commentaires sur “Découvrez la vraie rentabilité d’un investissement locatif

  1. Félicitations pour cet article très complet.
    Immobilier Barcelone Articles récents…Etrangers et achat immobilier en Espagne T1 2014My Profile

  2. Laurent

    Bonjour,
    Merci pour votre article tres interessant. Comptez-vous dans les frais annuels les charges financieres (cad les interets du pret)? Et aussi le prix d’achat devrait integrer les frais notaires (7-8%), ce qui reduit davantage la rentabilite de l’operation.

    Merci.
    Cordialement,
    Laurent

    • Alexandre Bruney et Gaëtan Lefebvre

      Bonjour laurent,

      Merci à vous.

      Nous n’intégrons pas les charges financières car nous finançons nos opérations sur la base de l’autofinancement (mensualité inférieure au loyer). Donc pour nous les intérêts d’emprunt ne constituent pas une charge dans notre calcul de rentabilité.

      Oui bien sûr, lorsque nous parlons du prix du bien, on y intègre les frais de notaires mais aussi les éventuels frais d’agence et travaux. La rentabilité brute se calcule toujours en intégrant le coût total d’acquisition.
      Merci de votre remarque car il est vrai que certaines agences oublient d’y intégrer ces frais…

  3. Bonjour,

    Merci pour cet article intéressant. Les calculs de rentabilités sont souvent complexes à réaliser, parce qu’ils doivent réalisés avec un maximum de détails, mais sont indispensables avant tout achat immobilier.

    La rentabilité d’un bien immobilier dépend de la façon dont on va l’exploiter.
    Dans les grandes villes, comme Lyon, Marseille, Toulouse ou encore Bordeaux, il n’est pas évident d’obtenir une bonne rentabilité pour une location en nue, par contre c’est beaucoup plus aisé si on décide de faire de la location saisonnière.

    Toujours calculer la rentabilité d’un bien immobilier en fonction de l’exploitation que l’on fera du bien immobilier.

    Lionel

    • Alexandre Bruney et Gaëtan Lefebvre

      Bonjour Lionel,

      Merci à toi. Il est toutefois possible de révéler un potentiel inexploité d’un bien immobilier afin d’améliorer la rentabilité.

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