L’Investissement Locatif change d’ALUR !

 

investissement locatif change d'ALUR

 Eh non, ce n’est pas une faute d’orthographe, il s’agit du projet de loi ALUR, autrement dit l’Accès au Logement et Urbanisme Rénové.

Mais pourquoi ce petit calembour ? Et bien c’est très simple : beaucoup d’investisseurs et de particuliers ont réalisé un investissement locatif (nus ou meublés). Malheureusement, le projet de loi ALUR prévoit la mise en place d’un encadrement des loyers dans les zones tendues telles que l’Ile-de-France et la région PACA.
Si cette loi est votée, la rentabilité de ce type de biens en sera dégradée.
Heureusement, nous avons identifié pour vous, un type de bien immobilier qui passe aux travers des fourches caudines de l’Etat.

   

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Le projet de loi ALUR vise à encadrer les loyers des biens nus et meublés dans les zones tendues, avec en contrepartie une garantie universelle des loyers (GUL). La conséquence directe pour l’investisseur, est que la rentabilité de son bien en sera plus ou moins affectée selon la zone géographique.

Alors vous allez nous dire qu’il n’y a plus aucun intérêt d’investir dans l’immobilier pour se créer un complément de revenu. Tout est fait pour décourager ce type d’initiatives.

Ce n’est pas tout-à-fait exact :

  • d’une part, les contours de ce projet de loi restent encore relativement flous
  • d’autre part, réjouissez-vous, il est encore possible de trouver des investissements immobilier rentables.

 

Mais de quel type d’investissement immobilier parlons-nous ?

Un peu de patience !

  • Traditionnellement, lorsque l’on parle d’investissement immobilier, la plupart pense à l’immobilier locatif d’habitation. Concrètement, vous achetez un appartement ancien ou neuf avec vous pour objectif de le louer. En ce qui concerne le neuf, c’est la conséquence d’une longue politique d’incitation fiscale lancée par les gouvernements successifs (régime Périssol, Besson, De Robien, Scellier et maintenant Duflot).
  • Un peu moins répandu (encore que ces derniers temps), les places de garage et de parking permettent de mettre le pied dans l’investissement immobilier avec peu de risques et peu d’apport et une rentabilité correcte.
  • Pour les gourmands, l’investissement dans un immeuble de rapport peut constituer une excellente opération grâce à la division qui permet d’améliorer la rentabilité et de répartir les frais fixes.
  • Pour les plus téméraires et disposant d’un peu de trésorerie, l’achat/rénovation/revente peut être très rentable. Attention toutefois à bien soigner la sélection du bien afin d’éviter des phénomènes conjoncturels du marché.
  • Pour les plus aguerris, l’investissement en loueur meublé non professionnel (LMNP) dans des locations meublées constitue une excellente opération permettant d’allier rentabilité avec douceur fiscale.

Mais ce n’est pas tout, il existe un marché bien moins connu en terme de transactions qui pourtant existe et vit aux yeux de tous. Vous l’avez peut-être deviné : il s’agit de l’immobilier commercial.

Pour préciser, l’immobilier commercial regroupe les murs des boutiques, des restaurants, des hôtels, des bureaux, etc.

 

L’immobilier commercial : un bon investissement ?

Pour en revenir à notre propos du début de l’article, ce type de biens est épargné par le projet de loi ALUR (pas de plafonnement des loyers). Les futures règles du jeu semblent beaucoup plus floues et incertaines en ce qui concerne les locations nues et meublées.

Par ailleurs, il y a pour ce type de biens des modes de fonctionnement différents à ceux pratiqués dans l’immobilier d’habitation :

  • La relation entre le propriétaire (le bailleur) et le locataire est contractualisée dans un bail commercial dit 3/6/9. Cela signifie que le locataire s’engage sur des périodes de 3 ans. On peut donc parler d’une certaine stabilité locative. De plus, ce bail encadre la prise en charge des travaux et des taxes, en général en faveur du bailleur.
  • L’évolution des loyers d’habitation est indexée sur l’Indice de Référence des Loyers (IRL). Quant aux loyers commerciaux, leur évolution est indexée sur l’Indice du Coût de la Construction (ICC). Ce dernier indice a historiquement une évolution plus favorable.
  • Contrairement aux biens d’habitation traditionnels où le propriétaire est responsable de l’ensemble du bien, la responsabilité de celui-ci sur les biens commerciaux se limite aux murs et à la toiture (article 606 du code civil).

Mais nous avons gardé le meilleur pour la fin : la rentabilité. Eh oui, il n’est pas rare de constater pour ce type de biens une rentabilité brute de l’ordre de 10%. De plus, il faut bien comprendre que les biens commerciaux ne sont pas intimement liés au marché immobilier classique. Cela s’explique notamment, comme nous l’avons précisé précédemment, que les loyers sont indexés sur l’ICC et non l’IRL. Quoiqu’il en soit, le loyer se construit sur le type d’activité et la pertinence de l’emplacement du bien au regard du potentiel de clientèle.

 

Quelles sont les précautions à prendre lorsque l’on investit dans l’immobilier commercial ?

Tout comme les chercheurs d’or, vous devrez tamiser les différentes composantes de votre investissement pour trouver votre pépite.

Première étape du processus, la règle d’or de l’immobilier : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement. Cela va paraître comme du bon sens paysan, mais pour limiter les risques vous devez sélectionner avant tout les biens sur les fortes zones de passage et de chalandise. Il s’agit là de la meilleure garantie pour réduire les périodes de vacances locatives (potentiellement plus longues que sur l’immobilier traditionnel). Malheureusement, bon emplacement rime souvent avec rentabilité moindre. Il vous revient donc de trouver le bon compromis entre passion et raison.

Deuxième étape du processus, vous avez le contenant, vous devez trouver le contenu, à savoir le locataire. L’immobilier est souvent une affaire de bon sens et là encore, la sélection d’une activité commerciale n’y échappe pas. Vendre des glaces en plein air dans une station de ski risque de ne pas attirer beaucoup d’amateur. Plus sérieusement, veillez bien à éviter les secteurs actuellement saturés et à bien mettre en adéquation le type d’activité avec la demande locale.

Troisième et dernière étape du processus, contractualiser la relation entre le propriétaire et le locataire, pour faire bon ménage. Pour ce faire, nous ne saurions trop vous conseiller de vous assurer les services d’un représentant de l’état, à savoir un notaire. En effet, les biens commerciaux sont régis par des baux commerciaux qui regorgent de subtilités pouvant conduire à de sérieuses déconvenues. De plus, le bail notarié permet de se séparer plus « facilement » d’un locataire mauvais payeur en ayant recours à la copie exécutoire (saisie sur salaires, biens et comptes en banque).

 

Où trouver des biens de ce type ?

En reprenant notre métaphore du paragraphe précédent sur les chercheurs d’or, ce n’est pas en allant dans la mine la plus connue du coin que vous trouverez la plus grosse pépite ou en tout cas le plus gros filon. Il faut mettre en éveil tous vos sens pour être réceptifs à tous les signaux faibles d’une potentielle mise en vente d’un bien. Pour cela, tel un bon détective, il faut avoir tissé un bon réseau d’informateurs.

Toutefois, si ce réseau ne vous donne pas de résultats, il faut se rabattre sur les moyens classiques de recherche de biens immobiliers spécialisés dans les biens commerciaux, comme par exemple : site internet type LeBoncoin ou autres sites spécialisés (www.murscommerciaux.net par exemple).

 

L’étude du projet de loi ALUR met en exergue l’intérêt de ce type de biens immobilier. L’investissement dans l’immobilier commercial est relativement méconnu mais permet de dégager une excellente rentabilité si tant est que l’on ait pris quelques précautions élémentaires.

 

Et vous ?

Quelle est votre stratégie d’investissement immobilier en 2014 pour optimiser la fiscalité ? Répondez dans la zone commentaires ci-dessous.

 

Nous publions cet article initialement rédigé sous forme d’article invité et proposé sur le blog de David Aristarque (augmenter-ses-revenus-grace-a-l-immobilier.com) suite à un problème technique sur son blog. Nous espérons retrouver David très bientôt.

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Les recherches courantes

  • LOI PROPRIO INVESTISSEMENT (1)
  • periodes construction immeuble alur (1)

17 Commentaires sur “L’Investissement Locatif change d’ALUR !

  1. Bonjour et merci pour les précisions sur la loi ALUR.
    Cependant, il me reste encore une question : La loi ALUR impacte t-elle la loi Girardin lors d’un investissement immobilier ?
    Cordialement, Fabien

    • Alexandre Bruney et Gaëtan Lefebvre

      Bonjour,

      A notre connaissance, non, mais vous devez en savoir plus que nous en tant que représentant d’une site sur le Girardin !

      Cordialement.

    • Bonjour Fabien, en effet, la loi ALUR n’affecte pas la loi Girardin et Pinel Outre-Mer.
      Cordialement.

  2. Pour tout investissement immobilier, il est également important de souligner le fait que l’Etat a mis en plus des lois permettant une défiscalisation!

  3. yannick

    J’ai des revenus fonciers issus de murs commerciaux. Maintenant je cherche à gommer mon résultat foncier de 25 K€. Comment faire du déficit?

    • Alexandre Bruney et Gaëtan Lefebvre

      Bonjour,

      Il est de plus en plus difficile de ne pas faire face à cette taxation quasi confiscatoire (dépendre votre TMI).
      On peut cependant imaginer des solutions présentant à chaque fois des inconvénients.
      – faire un crédit infine
      – faire acheter ce bien par une SCI en impôt sur les sociétés
      – faire un montage avec un autre investisseur entre nu propriété et usufruit
      – faire des travaux
      – acheter aussi en LMNP sur un bien ayant des travaux

  4. jenni

    Bonjour, mn mari et moi allons certainement acheter un studio à la neige pour le louer. La loi ALUR s’applique- t- elle pour ce type de location? Les textes ne sont pas très explicites… Merci pour vos réponses

    • Alexandre Bruney et Gaëtan Lefebvre

      Bonjour,
      Oui a priori la loi ALUR s’applique aussi sur les meublés dans les zones tendues uniquement.

  5. Les informations sont très utiles,la location immobilière peut être moins avantageuse que l’investissement,surtout en outre mer ,aussi il est important de noter que c’est aussi un moyen pour préparer notre avenir

  6. Ce projet peut être intéressant en effet, mais il n’est pas encore voté! Je pense que ce projet de loi n’a pas pour objectif d’être contourné, il vise plus loin, comme le dit Montcreditimmo. L’objectif de cette loi sera justement de donner des opportunités à certaines zones géographiques qui pourront ainsi voir de nouveaux investisseurs s’y intéresser.
    Ton article est très bien ficelé, tu donne de très bons conseils pour les futurs investisseurs!
    Merci à toi, à bientôt je l’espère!

  7. bonjour

    que pensez vous d’investir dans des locaux commerciaux via des scpi ?

    ludovic
    ludovic baratier Articles récents…Bourse : Axa et Natixis bien orientésMy Profile

    • Alexandre Bruney et Gaëtan Lefebvre

      Bonjour Ludovic,

      Nous pensons que les SCPI dédiées au murs commerciaux (type immorente) peuvent constituer une solution très intéressante pour les investisseurs ne souhaitant pas passer trop de temps sur la gestion de leurs biens. En contrepartie, la rentabilité de ce type de support pourra être moindre qu’un investissement physique bien choisi.
      Nous publierons certainement un article sur les SCPI dans les semaines à venir.

  8. Bonjour,

    Honnêtement, nous ne savons pas quoi penser de cette loi. Nous sommes investisseurs et bien sur plus les choses sont encadrées moins c’est bon pour nous. En même temps, lorsque nous vivions à Paris, le montant des loyers devenait d’année en année n’importe quoi.
    Cela va défavoriser surtout les personnes comme nous qui souhaitent proposer à leur locataires des logements décents. Au final, au niveau rentabilité, il n’y aura aucun intérêt à faire un logement propre au goût du jour. Le nivellement par le bas quoi.
    Encore une fois, c’est surtout une perte d’énergie. Qu’ils s’attaquent au vrai problème : la dette ! Qu’ils apprennent à gérer leurs comptes avant les miens.
    Mr P & Mme P @ indépendance financière Articles récents…Signature compromis de vente : achat de notre 2ème appartementMy Profile

    • Alexandre Bruney et Gaëtan Lefebvre

      Bien d’accord avec vous !

  9. Bonjour (et bonne année),

    La rentabilité des locaux commerciaux s’explique en partie parce que le prix d’acquisition est plus corrélé au montant du loyer qu’au prix de l’immobilier contrairement à l’immobilier standard (le marché n’étant pas constitué que d’investisseurs mais également de personnes qui achètent leur rp et qui regardent moins le rapport valeur-locative/prix-achat -effet du fameux être proprio c’est mieux qu etre locataire peu importe le prix a payer plutot que jeter le loyer par la fenetre en restant locataire ce qui économiquement ne se justifie pas toujours- alors que les murs commerciaux ne sont achetés que par des investisseurs ou par la société exploitante mais qui elle regardera le ratio prix-du-loyer-qu-elle-payera-si-elle-n-achete-pas/prix-de-vente)

    A ce sujet j’ai lu (enfin parcouru) les résultats d’une étude qui conclue, contrairement à ce que l’on pourrait penser et à la thèse que vous défendez, que pendant les périodes où les loyers ont été bloqués la rentabilité n’était pas inférieure à celle des autres périodes. Ceci s’expliquant par le fait que le blocage des loyers entrainait de facto une limitation des prix de l’immobilier.
    La rentabilité c’est revenu / prix d’acquisition elle dépend donc bien des deux facteurs et pas d’un seul. Si le revenu baisse ou reste stable la rentabilité reste identique si le prix d’acquisition baisse dans la même proportion ou reste également stable. C’est mathématique !
    Pour les opérations en cours la rentabilité ne baissera que pour ceux qui pratiquent des loyers supérieurs au montant maximum qui sera autorisé et qui devront le baisser à la relocation. Pour les autres la rentabilité restera identique si les charges évoluent dans les mêmes proportions que les augmentations autorisées des loyers.
    Et pour les opération futures la rentabilité dépendra du montant des transactions et on peut penser que si on ne peut pas louer au delà d’un certain montant on rechignera également à acheter au-delà d’un certain montant
    L’exemple illustrant ce principe : les appartements vendus sous loi 1948 comme le loyer est ridiculement bas en rapport aux loyers de marchés ces appartements sont vendus à des prix inférieurs à ceux des appartments dont les baux sont sous loi 1986 (modifiée en 1989 par la loi n° 89-462 ). Résultat des courses ces biens ne sont pas recherchés par des investisseurs pour du locatif mais pour du spéculatif (attendre le départ du locataire loi 1948 pour louer au prix du marché ou revendre sans le bail loi 1948 ie forcément beaucoup plus cher)

    @Moncreditimmo
    Investir dans des régions non concernées par la loi ALUR c’est le même principe que d’investir sur des biens non éligibles à cette loi.
    Alex & Gaëtan se spécialisant dans les murs commerciaux il était logique qu’ils les placent ici.
    Ceci dit, si ils indiquent bien les avantages de ne pas être dépendant des loi concernant le locatif, ils oublient les inconvénients des baux commerciaux. Par exemple alors que les rapports sont soumis dans le premier cas à de simples lettres recommandées avec avis de réception pour les baux commerciaux c’est l’exploit d’huissier qui s’impose le plus souvent.
    Rien de bien rédhibitoires bien sûr mais il faudra un petit temps d’adaptation à un investisseur aguerri au locatif d’habitation pour ce conformer à ces nouvelles règles. Autre point alors que le locataire d’habitation ne connaît en général pas mieux les dispositions légales que son proprio, dans le cas d’un local commercial le locataire est en général bien plus au faîte de la réglementation…
    Cas par exemple des baux commerciaux pour des résidences étudiantes, de tourisme ou médical où l’investisseur lambda se rend compte bien trop tard que son investissement n’est pas aussi génial qui le pensait (effet de la clause d’échelle mobile qui engendre une baisse du loyer par exemple alors que je n’ai jamais vu pour du locatif d’habitation un proprio aller voir son locataire actuel pour lui baisser son loyer en cours de bail !)
    Didier Articles récents…Pourquoi Nour-Eddine doit acheter du Duflot !My Profile

    • Alexandre Bruney et Gaëtan Lefebvre

      Bonsoir et meilleurs voeux !

      1/ parfaitement en phase avec la raison de la rentabilité supérieure pour les biens commerciaux
      2/Nous ne défendons pas particulièrement de « thèse » sur la rentabilité moindre pendant les périodes où les loyers sont bloqués. En fait, si nous devions défendre une thèse, c’est que quelle que soit la période et le lieu, il existe des opportunités. Le thème de notre propos est de mettre un peu de lumière sur ce type de bien vis à vis de la fiscalité.
      Merci pour l’exemple sur la loi de 1948 illustrant bien votre propos. Auriez vous un lien vers l’étude dont vous parlez ? Nous faisons la distinction entre les études basées seulement sur des faits observés et celles pour lesquelles les auteurs en font des extrapolations hâtives, faisant fi des conditions macroéconomiques différentes.
      Dans un autre registre, il n’y a qu’à voir le Krach de l’immobilier qui nous est prédit par Jacques Friggit depuis maintenant 6 ans…
      3/Sur les précautions à prendre vis à vis de l’investissement de biens commerciaux, nous avons évoqué 3 points dont la partie contractuelle. Pour limiter les risques, le bail notarié reste la meilleure garantie.
      4/ Lorsque nous parlons d’immo commercial, nous ne parlons pas des résidences étudiantes/retraite/tourisme qui constituent un type d’investissement particulier.

  10. Voilà un nom sympathique pour une loi bien peu attractive ; plutôt que d’apprendre à la contourner, ne devrions-nous pas simplement investir dans d’autres régions devenues plus intéressantes ? Merci pour ce lien vers un article passionnant !

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