Crowdfunding immobilier : quelles plateformes choisir ?

Avec 151 projets financés ou en cours de financement depuis 2014, l’immobilier n’échappe pas à la démocratisation du crowdfunding.
Rendement moyen de 8,4%, ticket d’entrée et durée d’investissement plus faible que si vous investissiez en direct, pas de locataire ni de syndic à gérer… autant de bons arguments mis en avant par les plateformes de crowdfunding immobilier.
Mais qu’en est-il dans la réalité? Quelles sont les plateformes de qualité et celles à éviter?

   

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Aujourd’hui, nous vous proposons un article invité de  Guillaume Le Brouster, fondateur de TheBusinessPlanShop.com consacré au crowdfunding immobilier.

On trouve un nombre impressionnant de résultats en cherchant « plateforme crowdfunding immobilier » sur Google.
Certaines font même de la publicité, au premier abord le marché semble très actif.

En y regardant de plus près, on se dit néanmoins qu’il va falloir faire attention et prendre les annonces des plateformes avec des pincettes.

Premier signe de danger : pas moins de 3 plateformes se proclament numéro 1 :

Deuxième signe de danger , les rendements affichés semblent être très marketing : une des publicités affiche un rendement de 7% sur une ligne et de 8% sur la ligne suivante, d’autres ont des astérisques…

C’est donc avec un peu de méfiance que je me rends sur les sites des différentes plateformes.

Et là, grande déception : l’offre de projets est quasi-inexistante, sur les 12 plateformes que j’ai visité, seules 8 ont au moins un projet en cours de financement et aucune n’en a plus de 2 :

• www.anaxago.com : 2 projets en cours
• www.canberra-immo.fr : 1 projet en cours
• www.hipipipimmo.com : 0 projet en cours
• www.homunity.fr : 0 projet en cours
• www.propulss.com : 1 projet en cours
• www.hexagon-e.com : 2 projets en cours
• www.lymo.fr : 0 projet en cours
• www.dividom.com : 0 projet en cours
• www.crowdfundingimmo.fr : 1 projet en cours
• www.wiseed.com : 1 projet en cours
• www.crowdimo.fr : 1 projet en cours
• fundimmo.com : 1 projet en cours

Vous l’aurez compris, le marché du crowdfunding immobilier en est à ses tout débuts. Il existe un très grands nombre d’acteurs, mais peu sont ceux qui ont aujourd’hui à leur actif un historique démontrant leur capacité à sélectionner des dossiers de qualité en vue de délivrer les retours promis aux investisseurs.

Dans ce contexte, sur quelles plateformes faut-il miser?

Lymo et Anaxago : 2 plateformes intéressantes

La sélection est nécessairement subjective, mais il y a pour moi plusieurs critères importants dans le choix d’une plateforme :

• Régulation
• Maitrise du risque
• Savoir faire

Régulation

Toute plateforme sérieuse se doit d’être régulé par l’Autorité des Marchés Financiers et de disposer du statut de Conseiller en Investissements Participatifs (CIP) car ces mécanismes ont été créés pour protéger les particuliers.

Aujourd’hui seules 5 plateformes sont agréées CIP :

• www.anaxago.com
• www.canberra-immo.fr
• www.crowdfundingimmo.fr
• www.lymo.fr
• www.wiseed.com

Maitrise du risque

L’investissement en crowdfunding immobilier peut se faire soit via une société de personnes (généralement une SCI) dans lesquelles la responsabilité des investisseurs est illimitée, soit via une société à responsabilité limitée (généralement une SAS) dans laquelle la responsabilité des investisseurs se limite aux montants investis.

Les plateformes proposant des investissements en fonds propres via des sociétés de personnes sont à éviter à tout prix si vous ne voulez pas vous retrouver responsable de l’intégralité des dettes de la société en cas d’échec du projet.

Savoir faire

Une bonne plateforme doit disposer d’un historique démontrant son savoir faire au niveau de la capacité à lever des fonds (et ainsi à ne pas vous faire perdre de temps à étudier des projets qui ne seront jamais financés) et à sélectionner des projets de qualité (et ainsi limiter votre risque).

Sur la base de ces critères, deux plateformes paraissent particulièrement intéressantes : Lymo et Anaxago.

Lymo

Créée en 2013, Lymo se positionne comme le pionnier du crowdfunding immobilier en France.

La plateforme est dirigée par une équipe connaissant très bien le milieu immobilier.

Elle a des liens capitalistiques avec Wiseed, qui a fait ses preuves en tant que plateforme de crowdfunding pour PME (et plus récemment lancée une offre en crowdfunding immobilier), et compte également Bouygues immobilier à son capital.

Lymo a donc des dirigeants et des actionnaires connaissant bien à la fois la partie immobilière et la partie crowdfunding ce qui est plutôt rassurant. Les projets proposés sur Lymo sont également proposés sur Wiseed ce qui permet d’augmenter les chances de succès des opérations.

De plus, les projets proposés sur la plateforme sont contrôlés au niveau opérationnel par les équipes de Lymo, et la plateforme ne se rémunère que sur la vente des biens. Il y a donc, à priori, un alignement fort entre les intérêts des investisseurs et ceux de la plateforme.

Les investissements sont réalisés en souscrivant à des obligations auprès d’une SAS créée spécialement pour le projet. Cela signifie que votre risque en tant qu’investisseur se limite au montant investit. Par ailleurs la société est régulée par l’AMF et bénéficie du statut de Conseiller en Investissements Participatifs

Le rendement des obligations est fixe, 10% par an, soit un peu plus que le rendement moyen du marché qui est de 8,4% par an. L’horizon d’investissement quant à lui est de 12 à 24 mois ce qui est vous permet de récupérer rapidement votre capital.

Enfin, la plateforme dispose déjà d’un historique de 12 opérations financées dont 2 pour lesquelles les investisseurs ont été entièrement remboursés. Au total 3,1m€ ont été levée sur Lymo et 493k€ déjà remboursés aux investisseurs.

Anaxago

Créée en 2012, Anaxago est l’un des leaders sur le crowdfunding d’entreprise.

La plateforme a également fait ses preuves sur la partie immobilier avec 37 opérations réalisées dont 4 projets remboursées (rendements entre 8 et 20%) depuis 2013.

Contrairement à Lymo qui se spécialise sur les petits projets, Anaxago vise les projets nécessitant un investissement compris entre 200k€ et 1m€.

La plateforme propose des frais raisonnables : 2% à l’entrée pour les investisseurs (20€ pour un investissement de 1 000€) et des tickets d’entrée entre 1 000€ et 2 000€ en fonction des opérations. La plateforme prélève également environ 5% du montant récolté du côté des promoteurs, et bénéficie d’un intéressement sur le rendement des projets. L’alignement des intérêts entre la plateforme et les investisseurs est donc bon, mais néanmoins un peu moins fort qu’avec Lymo.

Les opération se font via un investissement en actions dans une SAS qui investit ensuite dans la société du promoteur. En tant qu’investisseur vous bénéficiez donc d’une responsabilité limitée au montant de votre investissement. Par ailleurs, la société est régulée par l’AMF et bénéficie du statut de Conseiller en Investissements Participatifs.

L’horizon d’investissement des projets varie au cas par cas mais se limite à 36 mois.

Voilà c’est tout pour cette fois. J’espère que cet article vous a permis d’y voir plus clair sur les acteurs du crowdfunding immobilier et les critères à prendre en compte pour choisir une plateforme. Si vous avez déjà investit via une plateforme, n’hésitez pas à me faire part de votre expérience dans les commentaires.

A propos de l’auteur :

Guillaume est le fondateur de www.TheBusinessPlanShop.com un plateforme proposant des outils en ligne à destination des entrepreneurs, dont un logiciel de business plan reconnu (sélection PCMag 2015 des 5 meilleurs logiciels de business plan pour TPE).