L’investissement PINEL est-il une ARNAQUE ?

Voilà un investissement qui fait autant parler de lui que le choix de la sélection de l’équipe de France de Foot ! On voit fleurir des messages sur tous les réseaux sociaux qui vantent les mérites de cet investissement en vous promettant de gommer votre impôt.

Pourtant, Il suffit que dans un groupe ou une assemblée, une personne annonce qu’elle a investi dans un Pinel pour que d’autres lui rétorquent qu’elle s’est faite arnaquer.

L’investissement Pinel est-il une arnaque ? La réalité n’est pas aussi simple, c’est ce que nous allons découvrir dans cette nouvelle vidéos des investisseurs avertis.

Découvrez dans cette nouvelle vidéo, la réponse à la question : L’investissement Pinel est-il une arnaque ?

En effet, nous passons pour vous en revue, les inconvénients déjà bien connus et les avantages que vous ne connaissez peut être pas. Vous découvrirez également un investissement dans une ville inattendue mais qui a généré une plus value importante au moment de la revente.

Enfin, nous vous donnons les 5 critères prioritaires pour sécuriser au maximum votre investissement Pinel.

Si vous souhaitez être accompagnés et mis en relation avec un conseiller en gestion de patrimoine de confiance, cliquez sur le lien suivant :

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Pour ceux qui préfèrent lire, voici le script de cette vidéo :

 G 

Alors petit rappel des faits, le CGP veut me faire investir dans une loi qui s’appelle la loi Pinel. C’est un investissement locatif dans l’immobilier neuf qui ouvre le droit à une défiscalisation de l’ordre de 2 % du montant du bien par an. 

 

A  

Et qu’est-ce que tu reproches à cette loi ? 

 G 

Ben écoute l’immobilier neuf c’était toujours bien plus cher que l’ancien en plus bien souvent les programmes sont situés dans des mauvaises zones géographiques. 

 A 

Oui, je vois bien le problème, les médias s’en font régulièrement les échos. 

G 

En plus, bien souvent tu ne gagnes aucune rentabilité exceptée la réduction d’impôt. Sans oublier quelques aléas comme les vacances locatives ou l’obligation de revendre moins cher que ce que tu as acheté. 

A  

Écoute Gaëtan, je vais te révéler un secret. 

G 

Dis-moi A 

Il y a trois ans j’ai acheté un appartement sur plans dans le cadre d’une loi Pinel. 

G 

Mais pourquoi tu as fait ça ? 

A 

J’ai rencontré un conseiller en gestion de patrimoine pédagogue, qui a bien pris le temps de m’expliquer que 80 % des programmes dans le neuf ne sont pas forcément adapté à la loi Pinel. Mais que si on suivait un cahier des charges précis et détaillé on pouvait faire de bonnes opérations. 

Il ne faut pas faire ça simplement pour la réduction d’impôt, c’est de l’immobilier ! la réduction d’impôt doit juste être un supplément à la rentabilité du projet. 

G 

Oui, parce qu’il y a des personnes qui peuvent consacrer du temps à leur investissement immobilier et il y en a d’autres qui ne veulent ou n’ont pas de temps à consacrer à ces projets d’investissements immobiliers et c’est là que le Pinel intervient. 

Et j’ai envie de te demander Alexandre, comment fait-on pour choisir, il y a une telle offre ! 

Les 5 critères prioritaires pour sécuriser au maximum votre investissement Pinel : 

A 

Tu as raison, et donc voici les 5 critères prioritaires à suivre pour sécuriser au maximum son investissement en Pinel ! 

 

Critères 1 : La localisation 

 

Il y a d’abord le bassin de vie au sens large. Il faut qu’il soit dynamique sur le plan économique et démographique, 

Il faut s’informer sur l’évolution de la population, la structure d’âges, le taux de chômage…  puis se pencher ensuite sur la localisation plus précisément, la proximité des transports, des écoles, équipements sportifs, activités culturelles, centre médicaux… Tout cela détermine la pression locative. 

Enfin regardez si le programme fait partie d’un projet à grande échelle et de l’aménagement d’un quartier. 

 

G :  

C’est vrai que beaucoup de programmes neufs ont été initiés, dans le cadre d’un projet d’aménagement urbain développé en concertation avec tous. Ce type de projet d’aménagement prévoit également l’arrivée de métros, de commerces, d’entreprises, d’administrations, d’écoles et même parfois d’hôpital…  

A 

Super, ça fait rêver et tu as un exemple en tête ? 

G 

Eh bien oui et tu sais quoi en plus, aux portes de Paris et à 10 minutes de la gare Saint-Lazare ! 

Regarde : Voici une photo street view de Saint-Ouen il y a 12 ans, Rue des bateliers, et voici le même endroit aujourd’hui. C’est un peu différent, n’est-ce pas ?! 

A 

Je pense que c’est une bonne illustration. Comme le quartier s’est valorisé, on peut envisager une plus-value intéressante à la revente. 

Néanmoins, il faut rester vigilants, trop de programmes neufs dans une même zone, ce n’est pas forcement bon signe !  

 

Mais dis-moi, il faut forcement être à côté de Paris ??? Ah les Parisiens ! 

G 

Bien sûr que non, ce genre de projets d’urbanisation concernent beaucoup de métropoles françaises, Nantes, Lyon, Bordeaux, Marseille… 

Et, au-delà du choix de la ville, il y a également l’emplacement du programme dans la ville, le choix du lot, sa disposition, son orientation… 

A 

Oui, mais dans ce cas pour du neuf, les prix au m² sont abusivement élevés, non ? 

 

G 

Eh bien justement cela nous permet d’introduire

le Critère n°2 : le Prix au m2 

Un comparatif par rapport au prix de l’ancien rénové est l’élément à vérifier pour ne pas surpayer son bien. 

Un écart peut se justifier par la qualité de la construction, les dernières normes appliquées, le fait que ce soit neuf… mais il ne doit pas dépasser 20% / 30 % au risque de faire une moins-value à la revente. 

Être vigilant et précis dans son étude est primordial. En effet, d’une rue à l’autre, dans certains quartiers, les prix au m2 peuvent varier significativement ! 

 

A 

Critère n°3 : Les loyers Pinel sont soumis à un plafonnement 

De ce fait, la rentabilité locative de l’opération peut en être érodée. Il faut tenir compte du plafond du loyer dans la zone considérée afin de ne pas surestimer le loyer dans le montage du financement du projet immobilier. 

Pour se familiariser avec la zone, Il est possible de réaliser une étude du marché locatif pour les appartements du même type. Des vérifications auprès des agences locales ou un petit tour sur certains sites internet permet d’avoir une première idée. 

 

G 

Critère n°4 : Le Taux de propriétaires habitants.  

Un immeuble sans propriétaire habitant est un immeuble qui risque d’être mal entretenu. On peut s’attendre aussi à ce que certains propriétaires-investisseurs revendent au même moment, quand la défiscalisation s’arrête ! Raison pour laquelle un taux de 30%, réservés aux propriétaires habitants, est un minimum. Ce chiffre n’est parfois pas facile à trouver en début de commercialisation. 

 

A  

Critère n°5 : Être accompagné par un conseiller en gestion en patrimoine peut faire sens 

En effet, ce dernier vérifiera, en premier lieu, si cette solution vous est adaptée et si elle ne l’est pas, il vous aidera à trouver d’autres moyens de répondre à vos objectifs de constitution de patrimoine.  

Ce qu’il faut bien comprendre c’est qu’un vrai CGP n’est pas mono produit, il doit pouvoir vous proposer des alternatives en immobilier (meublé, SCPI…) ou sur des investissements financiers (Assurance-vie, PEA, compte-titres, FCPI, FIP.). Pensez aussi à vérifier l’agrément de votre CGP, c’est obligatoire. 

 

G 

Si c’est la solution que vous souhaitez mettre en place, le Conseiller en Gestion de Patrimoine vous aidera donc : 

• Sur l’analyse foncière 

• Dans la sélection du programme et du lot.  
• Il vous accompagnera également sur les aspects fiscaux et permettra d’intégrer ce projet d’investissement dans une logique patrimoniale globale 

 

A 

Et puis, le CGP vous aidera également à déjouer d’autres pièges comme par exemple : 

• Acheter un bien sans garantie d´achèvement extrinsèque 
• Acheter dans un programme où le permis de construire n´est pas purgé de tout recours 
• Acheter un bien immobilier qui n´est pas éligible aux garanties locatives  
• Acheter un bien qui n´est pas adapté aux besoins locaux 

Exemple : investir dans un bien de T5 alors, que la majorité des habitants sont célibataires 

 

G 

Justement, c´est le genre d´erreur que l´on peut faire si l´on n’est pas accompagné d´un conseiller en gestion de patrimoine. D’ailleurs la plupart des gens accompagnés par un CGP affirment avoir gagné du temps pour réaliser leur investissement.. 

 

A 

Bon alors finalement le Pinel, Arnaque ou pas ? 

Au sens strict du terme, clairement non, le Pinel n’est pas une arnaque. 

Cela dit, le bien ne s’autofinancera pas, mais c’est un moyen d’investir sans passer beaucoup de temps sur les étapes de la recherche et de l’exploitation. 

Moyennant des précautions que nous avons vues précédemment, c’est un investissement qui peut convenir aux personnes ayant peu de temps à consacrer à de tels projets immobiliers. 

 

G 

Merci d’avoir suivi notre chronique. Si vous avez le projet de réaliser un investissement immobilier et que vous souhaitez passer par un conseiller en gestion de patrimoine professionnel et de confiance, nous vous invitons à laisser vos coordonnées sur le lien ci-dessous afin que vous soyez recontacté dans les plus bref délais