Stratégie patrimoniale : la nue-propriété
Placement immobilier encore méconnu du plus grand nombre, l’achat en nue-propriété est un investissement de choix.
Principalement connu en matière de démembrement de propriété lors d’une succession, il peut également s’agir d’une stratégie patrimoniale.
Le principe du démembrement de propriété : nue-propriété / usufruit
On parle de démembrement de propriété lorsque la pleine-propriété est divisée entre la nue-propriété et l’usufruit.
Pour faire simple, une personne est propriétaire des murs, le nu-propriétaire, et une seconde peut en jouir et en percevoir les fruits, l’usufruitier. Bien entendu, il peut y avoir plusieurs nus-propriétaires et plusieurs usufruitiers d’un même bien.
Le nu-propriétaire est le vrai détenteur du bien, mais il n’en aura la jouissance qu’à l’extinction de l’usufruit. L’usufruit s’éteint au décès de l’usufruitier.
A l’extinction de l’usufruit, le nu-propriétaire devient alors plein propriétaire.
La donation de la nue-propriété pour préparer sa succession
La donation est un excellent moyen de régler sa succession et éviter les litiges après son départ. Malgré tout, outre différents abattements et taux préférentiels, les donations sont taxées. Il en est de même, d’ailleurs, pour les frais de succession.
Afin de limiter ses frais, afférents tant aux donations qu’aux successions, de nombreuses personnes recourent au démembrement de propriété.
Tandis que vous conservez l’usufruit, le droit de jouir de votre bien et d’en percevoir les fruits, vous faites la donation de la nue-propriété.
Quels sont les avantages de ce type de donation ?
Tout d’abord, ce mécanisme permet de réduire la valeur donnée ou léguée. En effet, la valeur de l’usufruit, conservée par le donateur, sera déduite de la valeur du bien. La valeur taxable au titre de la donation s’en trouve réduite.
Ensuite, le donataire, devenu nu-propriétaire, ne paiera pas de droit de succession. En effet, il deviendra plein propriétaire par le seul mécanisme de l’extinction de l’usufruit. En ce sens, il ne paiera pas de droit sur un bien dont il est déjà propriétaire.
Enfin, l’usufruitier continue à jouir paisiblement de son bien. La seule différence pour lui sera l’impossibilité de vendre le bien. Il pourra néanmoins le mettre en location s’il le souhaite.
La vente de la nue-propriété pour rendre liquide son patrimoine
Une autre solution moins connue, mais ayant tout autant d’avantages, est la vente de la nue-propriété.
Ce type de vente permet au vendeur de conserver l’usufruit du bien à vie tout en percevant un capital important au jour de la vente.
Comme mentionné ci-avant, la vente de la nue-propriété équivaut à vendre la valeur vénale du bien déduite de la valeur de l’usufruit. La valeur de l’usufruit est calculée selon l’espérance de vie du vendeur-usufruitier. Plus son espérance de vie est longue, moins la valeur vendue est importante et inversement.
Quels sont les avantages de ce type de vente ?
Tout d’abord, ce type de vente va permettre de « rendre liquide son patrimoine ». En ce sens, la vente de la nue-propriété permet de percevoir un important capital tout en continuant à jouir de son bien.
Ensuite, cela permet au vendeur de baisser ses frais afférents au bien. En effet, le nu-propriétaire aura à sa charge l’ensemble des grosses réparations, tandis que l’usufruitier conserve les réparations d’entretien (article 605 du Code Civil).
Enfin, l’argent perçu permet au vendeur de faire face à des difficultés financières, de profiter de sa retraite ou encore de faire une donation à ses proches.
Des spécialistes de la vente en nue-propriété, tels que la société BM Finance, peuvent vous conseiller, vous orienter dans vos démarches et vous accompagner tout à long de la vente de votre bien.
