Investir dans un EHPAD (maison de retraite médicalisée) : nouvel eldorado pour préparer sa retraite ?


Préparer sa retraite devient une préoccupation de plus en plus forte chez les actifs. Dans un contexte de vieillissement de la population croissant, investir dans un EHPAD constitue t-il un nouvel eldorado ou investissement à éviter ?

 

Investir dans un EHPAD : Pourquoi  ?

Un EHPAD est un Etablissement d’Herbergements pour Personnes Âgées Dépendantes. Ce sont des résidences de services qui accueillent des personnes qui ne sont plus autonomes. Ces patients bénéficient de services spécialisés :

  • une assistance médicale 24h/24h et 7j/7j
  • restauration
  • laverie
  • animation

Selon une étude menée par le cabinet Ernst & Young :

  • le nombre de personnes de plus de 85 ans va quadrupler d’ici 2050
  • 30 % de ces personnes seront dépendantes

Indubitablement, les besoins sont plus que jamais en hausse et les infrastructures toujours plus insuffisantes. Dans ce cadre, les pouvoirs publics et les promoteurs collaborent pour être en mesure de proposer des établissements adaptés. D’autre part, afin d’accélérer les mises en chantier, des incitations fiscales viennent encourager les investisseurs à se lancer. Cela dit, s’agit-il d’une bonne affaire ?

 

Investir dans un EHPAD : des informations complémentaires ?

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Investir dans un EHPAD : comment çà marche ?

Si vous souhaitez investir dans un établissement de type EHPAD, Il existe 3 solutions :

Le LMNP classique (Loueur Meublé Non Professionnel)

Ce régime est soumis à la déclaration de revenus de Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
Il est ainsi possible de déduire :

  • les charges (y compris taxe foncière)
  • les intérêts d’emprunt
  • l’amortissement de 80 % de la valeur du bien sur 20 ans ainsi que le mobilier

Cela permet de produire, tout au moins les premières années, un déficit de BIC reportable sur 30 ans.
D’autre part, la TVA du prix d’achat d’un bien neuf est récupérable. Attention, toutefois, si vous revendez ce bien avant 20 ans, vous devrez rembourser 5% de cette TVA par année restante si l’activité n’est pas reprise.

LMP classique (Loueur Meublé Professionnel)

3 conditions sont requises pour accéder à ce statut :

  • s’inscrire au Registre du Commerce et des Sociétés
  • dégager des recettes TTC supérieures ou égales à 23000 €/an
  • s’assurer que ces recettes sont supérieures au revenu du foyer fiscal.

En échange, 4 avantages supplémentaires sont proposés par rapport au LMNP classique :

  • neutralisation de l’imposition de la plus-value immobilière si l’activité est exercée depuis plus de 5 ans
  • déduction de certains frais l’année de l’acquisition (frais de notaire par exemple)
  • exclusion des biens liés à l’activité en LMP de l’assiette de l’ISF si l’activité est bénéficiaire et les revenus de cette activité constituent plsu de 50 % des revenus pro
  • transmission du patrimoine indolore car relève de la transmission d’entreprise

LMNP CENSI BOUVARD

Ce régime créé en 2009 est une variante du LMNP classique. La différence fondamentale est que l’amortissement est remplacé par une réduction d’impôt de 11% sur le prix du bien (sachant que cette réduction s’appliquera sur les sommes inférieures ou égales à 300000 €), étalée sur 9 ans.
Pratiquement, l’investisseur signera un bail commercial avec une société assurant la gestion de la résidence. Les modalités sont les suivantes :

  • le bail s’établit sur une durée généralement de 9 à 12 ans
  • le gestionnaire vous paie un loyer correspondant aux engagements contractuels du bail commercial (ce n’est pas le locataire qui paie l’investisseur directement), quel que soit le taux d’occupation
  • le gestionnaire supporte tous les frais de gros travaux pouvant intervenir durant le bail.

Notons qu’il y a une différence de statut entre un EHPAD et une maison de retraite « classique ». Pour être qualifié d’EHPAD, une convention tripartite entre le Conseil général, l’agence régionale de santé (ARS) et la maison de retraite doit être signée. Ce statut garantit d’offrir un hébergement sûr et contrôlé régulièrement par l’ARS et un personnel médical performant et adapté. Il est donc très important de bien veiller à ce que le bail commercial intègre la mention « EHPAD ».

L’investissement en EHPAD : les avantages

Parmi les avantages de l’investissement en EHPAD, on notera :

  • le statut de loueur meublé. Qu’il soit en LMNP, LMNP CENSI-BOUVARD ou LMP, ce statut est particulièrement favorable fiscalement
  • le bail commercial signé avec le gestionnaire reste très protecteur pour l’investisseur
  • le bail commercial apporte une sécurité locative sur le long terme
  • le gestionnaire se charge de trouver les locataires ainsi que des aspects administratifs
  • l’espérance de vie en bonne santé diminue alors que l’espérance de vie augmente. Les besoins dans ce type de prestations vont croître.
  • une rentabilité de l’ordre de 4-5% net relativement peu risquée si des précautions élémentaires sont bien prises

L’investissement en EHPAD : les risques

Taux d’occupation inférieur aux prévisions
Il est important d’appliquer les fondamentaux de tout investissement immobilier : veiller à l’emplacement. Un EHPAD doit être situé près d’hopitaux ou de centres médicaux, avec des facilités d’accès et d’intérêts pour la famille, et ne doit pas être trop proche d’un autre établissement de ce type.

Même si le gestionnaire vous doit un loyer quel que soit le taux d’occupation, si l’établissement est sous occupé, le gestionnaire se verra fragilisé financièrement et sollicitera de revoir les conditions du bail, et notamment le montant du loyer. Votre équation économique devra alors être revue et nécessitera d’être équilibrée par des apports mensuels provenant de votre épargne. Précisons par ailleurs, qu’étant lié au gestionnaire par le bail commercial, vous n’aurez pas d’autre choix que d’accepter.

Parallèlement à l’augmentation de la population dépendante, il y a un risque de paupérisation des retraités. De ce fait, il sera difficile, d’un point de vue financier, d’intégrer ce type d’établissement.

Manque de solidité du gestionnaire
Il existe un critère permettant d’évaluer la pérennité de l’équilibre économique de l’établissement : si le loyer annuel dépasse 10 % à 15 % du chiffre d’affaires par lot, le loyer devra probablement être revu à la baisse et la rentabilité annoncée ne sera pas tenue.

Il est donc conseillé de vérifier la santé financière de l’exploitant sur societe.com ou infogreffe.fr.

Demandez également des renseignements sur les autres EHPAD gérés par le gestionnaire et n’hésitez pas à consulter les classements des meilleurs groupes d’exploitation d’établissements destinés aux personnes âgées dépendantes.

Difficulté à revendre
Un EHPAD n’est pas à proprement parler un bien de revente mais bien un produit de création de rente. Il est à noter que l’on observe souvent une surévaluation des biens. En effet, le prix d’achat est bien souvent calculé sur la base d’un loyer promis et d’une rentabilité attendue. Cela n’est pas nécessairement en phase avec les prix du marché.

Notons également que les divers intermédiaires de la chaîne d’investissement se rémunèrent. Etant donné que le bien n’a pas été acquis dans les meilleures conditions d’achat, il ne faut certainement pas envisager de plus-value à la revente.

La plupart des transactions se font entre particuliers car peu d’agences immobilières s’intéressent à ce type de biens. Cependant, le gestionnaire peut proposer de racheter le bien au prix d’achat. Dans ce type de schéma, gardez bien à l’esprit que le délai de garde est de 20 ans pour bénéficier pleinement de l’exonération de TVA.

Des charges à surveiller
Les charges peuvent évoluer fortement à la hausse suite à des évolutions de normes ou à l’installation de matériel médical de plus en plus perfectionné et onéreux. Les articles 605 et 606 du Code Civil doivent absolument être à la charge du gestionnaire et cela doit figurer de manière explicite dans le bail. Par ailleurs, le renouvellement du mobilier reste la plupart du temps à votre charge, tous les 9 ans.

En conclusion

Les avantages et inconvénients vus précédemment font que les EHPAD ne constituent pas réellement un nouvel eldorado mais peuvent présenter un intérêt selon le profil de l’investisseur.

Retenez :

  • solution sécurisante traitée dans un cadre LMP/LMNP
  • EHPAD n’est pas un produit de vente mais un produit de rente
  • veiller au taux d’occupation et à la solidité du gestionnaire
  • difficulté à revendre
  • des charges à surveiller

Et vous ? :

Seriez-vous prêt à investir dans un EHPAD ?
Avez-vous une expérience d’investissement dans ce genre d’établissement?
Répondez nous dans la zone commentaires ci-dessous !

 

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21 Commentaires sur “Investir dans un EHPAD (maison de retraite médicalisée) : nouvel eldorado pour préparer sa retraite ?

  1. VAN DEN BROCKE

    Bonjour.
    Je suis tombée un peu par hasard sur votre article, étant à la recherche des règles d’hygiènes dans les maisons de retraites (ménage et hygiène corporelle des résidents).
    Je suis effarée de vous « entendre parler » de rentabilité, quand régulièrement je me bats avec le personnel pour obtenir une douche par semaine, et un ménage correct de la chambre. J’ai fini par envoyer un mail à la directrice, qui, pas de chance, était absente pendant 15 jours. J’ai donc transmis ce message à la secrétaire, pour qu’elle le diffuse à l’infirmière coordinatrice et aux éventuels autres responsables. Elles m’ont donné un rendez-vous vendredi prochain. Je m’attends à ce que ce soit pour me dire que j’ai tort, je me trompe, le ménage est fait dans les règles imposées, et il est pointé. Moi j’ai la preuve que non ! Ou bien, elles vont me dire qu’il n’y a pas assez de personnel, et que les femmes de ménage font ce qu’elles peuvent…Ou bien, que les filles ne sont pas bien payées, et qu’on leur demande de faire un certain nombre de chambres dans un temps trop court. Conséquence, le ménage est mal fait, ou certaines chambres passent à la trappe (surtout celles de ceux qui n’ont plus envie de se battre…),. J’entends dire, quand j’en parle autour de moi, que c’est normal, dans ces établissements privés, on embauche le moins de personnel possible pour pouvoir payer les actionnaires, qui en veulent toujours plus : vous dites 5%, j’entends 15…
    Auriez-vous une réflexion à me faire sur mon propos ? Ce problème de ménage, de manque d’effectif, est-il en effet la conséquence d’une demande trop gourmande des actionnaires ?
    J’appréhende votre réponse, si vous avez le courage de m’en faire une.
    Cordialement

    • Alexandre Bruney et Gaëtan Lefebvre

      Bonjour,

      Nous comprenons votre désarroi face à cette situation mais tous les maux rencontrés en EHPAD ne proviennent pas des investisseurs.

      En premier lieu, il faut rappeler que s’il n’y avait pas d’investisseurs privés, il n’y aurait pas d’ ehpad privé. Les pouvoirs publics n’auraient pas les moyens de les financer.
      Deuxièmement, comme dans tout secteur, il peut y avoir des brebis galeuses. On retrouve une situation encore plus sujette à des conflits avec les syndics de copropriété.
      Enfin, vous évoquez un taux de rentabilité de 15% : c’est totalement exagéré.

      Bien à vous

      • VAN DEN BROCKE

        Bonjour.
        Merci de votre réponse, qui était inespérée étant donné le contenu de mon message, un peu hors sujet par rapport à votre site.
        Pour reprendre chaque point de votre réponse :
        je dirais qu’effectivement, sans les « investisseurs privés », il n’y aurait pas autant de maisons de retraite qu’aujourd’hui.
        La comparaison avec les syndics de copropriété est inattendue, moins en fait quand on tient compte de votre site, mais plus quand on ne voit que le côté humain (en copropriété, il s’agit de personnes « capables », alors que dans les maisons de retraite, on touche à des gens ‘handicapés » de quelque façon que ce soit). J’ai travaillé dans des syndics d’immeubles, et je peux témoigner de leur honnêteté. Mais même au cœur de la profession, nous critiquions ceux qui se moquaient de leurs clients, et des règles…pour ne pas dire plus. Il est tout à fait possible de gagner sa vie en restant intègre dans ce métier.
        Quant au taux de rentabilité, je vous assure, que c’est bien ce que j’ai entendu, et de la part de quelqu’un qui n’a pas l’habitude de dire n’importe quoi. Maintenant, il parle peut-être des investisseurs provenant de l’étranger, qui n’ont pas le même système de retraite que nous, et qui pour s’assurer leurs vieux jours en toute tranquillité, n’hésitent pas à placer leur argent là où ça rapporte le plus. D’où une dérive à la base…
        Je suis désolée de polluer votre article par ces considérations, mais je pense que les futurs actionnaires, qui ne sont pas tous cupides, ont besoins de connaitre tous les aspects du sujet.

        Un autre aspect du sujet : « maison de retraite ehpad » soulève la question de savoir si on peut acheter une seule chambre d’une maison de retraite. J’irais plus loin : peut-on envisager d’acheter une chambre, en attendant sa propre « déchéance », et le moment venu, intégrer cette chambre ? Si oui, en quoi est-ce intéressant, ou pas ?
        Merci pour la réponse, qui risque d’intéresser quelques visiteurs….

    • GBL

      Dans une EHPAD, on peut considérer qu’il y a différents types d’acteurs, en particulier :
      – l’exploitant qui assure le service aux résidents (les personnes âgées) en employant le personnel, en louant le bâtiment, en achetant les fournitures (alimentaires, eau, énergie, etc.), etc.
      – les investisseurs, qui achètent les murs (une chambre par exemple) et les louent à l’exploitant.

      Pour les investisseurs, la rentabilité attendue avoisine 5% (dans le marché actuel) avant impôts, et le niveau de risque est celui décrit dans l’article ci-haut (c’est à dire assez faible, si on a pris les bonnes précautions, même s’il sera difficile de revendre et qu’il ne faut pas trop espérer de plus-value). Ce sont ces personnes qui sont évoquées dans l’article de ce site.

      Pour l’exploitant, la rentabilité visée peut être bien supérieure (par rapport à la valeur de son « fond de commerce »), mais le niveau de risque est aussi bien plus élevé (il y a de nombreux aléas, dont je ne ferais pas la liste ici) et cette rentabilité rémunère aussi le « travail » que réalise l’exploitant, que l’on peut tout à fait assimiler à un entrepreneur qui développe une activité et la gère ensuite, et qui doit pour ceci développer de nombreux domaines de compétences voire d’expertise.
      Les exploitants sont aussi pas mal « contrôlés » par les autorités sanitaires et les Conseils Généraux (qui financent une partie du personnel en charge des soins, mais imposent pas mal de contrainte, par le biais de conventions tripartites).
      Ceci ne signifie pas qu’il n’y ait pas certaines dérives de certains exploitants. il est néanmoins toujours possible pour un résident de changer d’établissement (ok, en pratique ce n’est pas aussi facile à faire, que ça l’est de l’écrire sur un site internet) s’il n’est pas satisfait, et pense trouver mieux ailleurs….

  2. Difficile a admettre, je ne connaissait pas ce site, vous voila dans mes favoris !

  3. GBL

    Autre remarque : vous écrivez « Il existe un critère permettant d’évaluer la pérennité de l’équilibre économique de l’établissement : si le loyer annuel dépasse 10 % à 15 % du chiffre d’affaires par lot, le loyer devra probablement être revu à la baisse et la rentabilité annoncée ne sera pas tenue. »

    Pour tous les EHPAD que je connais, et pour ce que je comprend en analysant les documents financiers des ORPEA, KORIAN, MEDICA, NOBLE AGE (tous côtés en bourse), le loyer annuel est généralement bien plus élevé que 15% du chiffre d’affaire par lot. C’est plutôt aux environ du double… On trouve d’ailleurs plus souvent des raisonnements sur le ratio « loyers / EBITDA avant loyers » de l’établissement.

    (Dans tous les cas, ça dépend aussi de quelles charges restent supportées par le bailleur]

    • Alexandre Bruney et Gaëtan Lefebvre

      Oui nous sommes d’accord avec vous. Vous donnez un indicateur de bonne santé financière et nous donnons un indicateur d’alerte.

  4. GBL

    J’ai relevé quelques erreurs dans cet article, en particulier :
    – pour un LMP, l’exonération de l’imposition de la plus-value immobilière n’est pas  » si le bien a plus de 5 ans » mais « si l’activité LMP est exercée depuis plus de 5 ans »
    – pour un LMP, l’exclusion des biens liés à l’activité de l’assiette ISF n’est pas automatique (il y a une condition en plus : l’activité doit être bénéficiaire, et ce bénéfice doit représenter la majorité des revenus pro)
    – par contre, vous oubliez de citer d’autres avantages du statut LMP (par ex. au niveau transmission, cf les possibilités de transmission de toute activité professionnelle)

    Il y a aussi quelques points discutables :
    – ok, il y aura de plus en plus de personnes de + de 85 ans, de +en+ de personnes dépendantes, mais pas dans les mêmes proportions (les modes d’hébergement alternatifs se développent) , et ça ne signifie pas qu’il y aura de +en+ de demande pour les EHPAD en proportion. Si on observe ce qui s’est passé les 10 dernières années, on constate que l’age d’entrée en EHPAD a augmenté beaucoup, si bien que le besoin de places en EHPAD n’a pas du tout augmenté autant que certaines études d’il y a 10 ans le laissaient prévoir (d’ailleurs on trouve sur le net de multiples études des autorités sanitaires de différents départements sur le besoin en terme de nb de places en EHPAD : s’il est croissant, c’est juste d’un ordre de grandeur de 1%/an, donc pas un si gros boom anticipé…) . La seule chose qui est resté un peu stable, c’est la durée de séjour en EHPAD (entre l’entrée en EHPAD et le décès), vers 18 mois.
    – parmi les risques, il en manque plusieurs importants : un au niveau du mode de révision du montant du loyer (si plafonné à 2%/an, en cas d’inflation), l’autre au niveau de la possibilité pour l’exploitant de transférer son activité dans un autre bâtiment (il y a des cas concrets). Sans oublier le risque que l’exploitant (défaillant) ne perde ses autorisation de lits (je connais au moins 1 cas, où il n’a pu réaliser les travaux requis pour mettre aux normes, et où les investisseurs se retrouve avec des m² inoccupés….). Un EHPAD solide et bien portant pourra aussi être fragilisé si un autre établissement (EHPAD privé ou établissement public ou associatif) ouvre à proximité (j’ai aussi un exemple précis, où il faut baisser le prix des chambres pour garder un bon taux d’occup, et où l’exploitant devrait demander une baisse des loyers).
    – parmi les autres points à surveiller : qui est propriétaire des locaux de service de l’EHPAD (si c’est l’exploitant, il sera très difficile de lui résister s’il propose une baisse de loyers).

    • Alexandre Bruney et Gaëtan Lefebvre

      Merci pour ces compléments sur le LMP. Nous avons mis à jour les parties concernées.

      « – ok, il y aura de plus en plus de personnes de + de 85 ans, de +en+ de personnes dépendantes, mais pas dans les mêmes proportions (les modes d’hébergement alternatifs se développent) , et ça ne signifie pas qu’il y aura de +en+ de demande pour les EHPAD en proportion. Si on observe ce qui s’est passé les 10 dernières années, on constate que l’age d’entrée en EHPAD a augmenté beaucoup, si bien que le besoin de places en EHPAD n’a pas du tout augmenté autant que certaines études d’il y a 10 ans le laissaient prévoir (d’ailleurs on trouve sur le net de multiples études des autorités sanitaires de différents départements sur le besoin en terme de nb de places en EHPAD : s’il est croissant, c’est juste d’un ordre de grandeur de 1%/an, donc pas un si gros boom anticipé…) . La seule chose qui est resté un peu stable, c’est la durée de séjour en EHPAD (entre l’entrée en EHPAD et le décès), vers 18 mois. »

      Vous avez peut-être raison, … ou pas. Tant d’études et d’experts se sont trompés.
      A noter que cette étude http://www.kpmg.com/FR/fr/IssuesAndInsights/ArticlesPublications/Documents/Observatoire-EHPAD-2013-KPMG.pdf fait état d’une durée de séjour moyenne de 3,8 ans et non 18 mois comme vous l’indiquez.

      « parmi les risques, il en manque plusieurs importants : un au niveau du mode de révision du montant du loyer (si plafonné à 2%/an, en cas d’inflation), »

      Oui il est exprimé dans le premier point.

      « Un EHPAD solide et bien portant pourra aussi être fragilisé si un autre établissement (EHPAD privé ou établissement public ou associatif) ouvre à proximité (j’ai aussi un exemple précis, où il faut baisser le prix des chambres pour garder un bon taux d’occup, et où l’exploitant devrait demander une baisse des loyers). »

      Ce point là est exprimé dans le premier point

      « parmi les autres points à surveiller : qui est propriétaire des locaux de service de l’EHPAD (si c’est l’exploitant, il sera très difficile de lui résister s’il propose une baisse de loyers). »
      Ce point est abordé dans le premier point

      • GBL

        Vous indiquez que l’étude http://www.kpmg.com/FR/fr/IssuesAndInsights/ArticlesPublications/Documents/Observatoire-EHPAD-2013-KPMG.pdf fait état d’une durée de séjour moyenne de 3,8 ans et non 18 mois comme je l’avais indiqué.

        La durée de 18 mois concerne les EHAPD privés (les seules dans lesquelles on peut investir).

        Vous noterez que le document que vous citez indique aussi un avis d’expert : « La durée moyenne de séjour des établissements du panel est bien supérieure à celle constatée dans les établissements privés commerciaux. Les résidents des établissements privés commerciaux disposant bien souvent de ressources plus importantes, ils peuvent vraisemblablement financer plus longtemps leur maintien à domicile et rentrent ainsi en établissements plus dépendants. En effet, les établissements privés commerciaux sont ceux qui accueillent les personnes âgées les plus dépendantes. »

  5. Gibier de p

    Article intéressant mais j ai relevé quelques erreurs :

    « prix d’ achat sûrevalué » : par rapport à quoi ? De l immobilier traditionnel ? Justement ce n est pas de l immobilier traditionnel, recherchez des ehpad en construction dans le secteur associatif et public ( qui par défaut ne sont pas achetés par des privés) , faites une rapide division par rapport au nombre de chambres et vous serez surpris du prix de revient par chambre …

    Les ehpad vendus à des privés s adressent à une clientèle (utilisateur finaux … ) aisée et non au tout venant ( qui iront vers des ehpad associatives ou public) sachant que la durée de vie moyenne dans 1 ehpad est de 18 mois, a 3500 euros en moyenne pr mois (tarif hebergement)cette clientèle peut s offrir ce type d établissement ….

    La TVA est acquise au bout de 20 ans c est vrai, mais cela n empêche pas de revendre avant les 20 ans , c est le nouvel acquéreur qui supportera le risque de rétrocession de TVA au pro rata des années passées , a noter tant qu on garde 1 gestionnaire il n y a pas de reprise de la TVA car si on récupère la TVA c est parce que les loyers payés par les locataires sont assujetties à TVA

    • Alexandre Bruney et Gaëtan Lefebvre

      Bonjour,

      Merci de votre commentaire apportant un complément d’éclairage.

      Nous indiquions que le prix d’achat est surévalué car il faut alimenter les divers intermédiaires de la filière dès que l’on est dans le neuf (promoteur, maitre d’oeuvre, artisans, intermédiaires commerciaux, …. ).
      A ce sujet, il vaut d’ailleurs mieux être dans le neuf : cela limite les risques de charges liées aux remises aux normes.

      Au sujet de la TVA, tout à fait en phase avec votre commentaire.

  6. Je trouve votre article très bien écrit et extrêmement détaillé. Je tiens néanmoins à préciser un point pour les futurs investisseurs. Investir en Maison retraite ehpad revient à acquérir une chambre de l’établissement choisi et non l’intégralité puisque c’est quasiment impossible pour les retraités moyens vu le prix. Les sites spécialisés oublient souvent de le mentionner alors que la méconnaissance d’une telle information pourrait dissuader les retraités d’investir.

    • Alexandre Bruney et Gaëtan Lefebvre

      Bonjour,
      Vous vous voulez parler de l’intégralité de quoi ?
      Merci.

      • Maison retraite ehpad

        Je reformule. Investir en ehpad, c’est choisir une chambre de l’établissement sélectionné et non devoir acquérir l’établissement entier puisque comme je l’ai dit, c’est financièrement impossible pour la majeure partie des retraités.

        • Alexandre Bruney et Gaëtan Lefebvre

          Oui merci de la précision mais nous n’imaginions pas un instant que quelqu’un achète un établissement complet !

          • Maison retraite ehpad

            Tout à fait d’accord avec vous mais cette question revient presque chaque fois que des clients viennent nous voir pour s’informer. C’est pour cela que j’insiste un peu sur ce point.

  7. alex78

    Merci pour cet article qui donne bien les avantages et inconvénients. Cela dit à quoi pensez vous quand vous dites profil d’investisseur ?

    • Alexandre Bruney et Gaëtan Lefebvre

      Bonjour Alex 78,

      Ce que nous voulons dire par profil d’investisseur, c’est qu’il s’agit d’un investissement long terme qui permettra d’obtenir une rente.

      C’est un investissement où l’opération est relativement automatisée par la société gestionnaire. Donc convient aux profils qui n’ont pas trop de temps à consacrer leurs investissements.

  8. Bonjour,

    Pour une fois je suis assez d’accord avec votre article. Bien sûr j’ai encore des divergences sur certains détails :

     »
    Cela permet de produire, tout au moins les premières années, un déficit de BIC reportable sur 30 ans.
     »

    Le déficit bic pour les loueurs meublés non professionnels est géré par l’article 156 du Code Général des Impôts et en particulier le I 1° ter qui stipule que le report s’effectue sur les revenus de même nature les dix années suivantes (et pas 30)

     »
    Même si le gestionnaire vous doit un loyer quel que soit le taux d’occupation, si l’établissement est sous occupé, le gestionnaire se verra fragilisé financièrement et sollicitera de revoir les conditions du bail, et notamment le montant du loyer
     »

    Le gros problème intervient au renouvellement du bail. En cours de bail la révision du loyer reste très encadrée par la loi (révision triennale en fonction de l’ICC ou de l’ILC ou bien clause d’échelle mobile), le risque n’est lié qu’à la faillite du gestionnaire et vous indiquez judicieusement que celui-ci doit être choisi avec soin (gestionnaire aux reins solides plus absence d’une trop forte concurrence à proximité).
    Là où le gestionnaire est en position de force c’est au renouvellement du bail car ce type de bien ne se gère pas facilement en direct, c’est souvent lors des négociations de renouvellement que le gestionnaire cherchera à vous faire faire des efforts.

    Comme vous l’indiquez (et il me semble nécessaire de bien insister) il convient d’étudier très sérieusement le bail. Vous indiquez de bien s’assurer que les grosses réparations (définies par l’article 606 du Code Civil) soient mises à la charge du gestionnaire. Il faut également porter un soin attentif à l’éventuelle clause d’échelle mobile. Cette clause permets de ré-évaluer le loyer sans attendre la révision triennale et cette révision peut s’opérer à la baisse. Il n’est pas commun dans une location d’habitation classique que votre locataire vous écrive pour vous informer que son loyer sera dorénavant minoré (c’est généralement le propriétaire qui écrit pour informer de l’augmentation du loyer…) mais ceci est possible avec l’échelle mobile et votre locataire étant un professionnel, il ne manquera pas de vous faire respecter cette baisse.
    Dans un bail commercial que j’ai eu entre les mains il y a quelques semaines (c’était un bien à la revente dans une résidence touristique mais le principe est le même pour toutes les résidences de services) la clause d’échelle mobile limitait l’augmentation mais pas la diminution (la loi ne prévoit un « recours » que si la variation est de 25% du loyer c’est à dire un quart ce qui est énorme). Ainsi le loyer avait augmenté pendant 3 ou 4 ans puis avait subi une grosse baisse qui n’avait pas été rattrapée par les nouvelles 3 ou 4 années de hausse suivantes.

    Second point que vous relevez et sur lequel je souhaite insister : il faut bien intégrer que ce type d’investissement soit être considéré comme un investissement à long terme (si vous souhaitez faire une plus-value rapide à la revente il faut choisir un autre type de biens) pour se constituer une rente passive (du fait que la gestion est confiée à un gestionnaire).

    • Alexandre Bruney et Gaëtan Lefebvre

      Bonjour Didier,

      Merci de votre commentaire.

      « Le déficit bic pour les loueurs meublés non professionnels est géré par l’article 156 du Code Général des Impôts et en particulier le I 1° ter qui stipule que le report s’effectue sur les revenus de même nature les dix années suivantes (et pas 30) »

      Oui bien sûr. Il fallait bien comprendre que 80% de la valeur du bien peut s’amortir sur 20 ans auquels les éventuels déficits fonciers peuvent s’appliquer pendant 10 ans, soit jusqu’à la 30 ème année.

      Merci pour la précision sur la clause d’échelle mobile qui permet d’être encore plus vigilant sur le contenu du bail.

      Entièrement d’accord avec vous sur le fait qu’il s’agit d’un investissement long terme et dont l’objectif est la rente.

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