Un exemple d’investissement à haut rendement : L’immeuble de rapport


Lorsque vous achetez des fruits, des pêches par exemple, il ne vous a pas échappé que si vous achetez une caissette, cela vous coûte bien moins cher au kilo. Transposé à l’immobilier, cela donne un investissement en immeuble de rapport. Il s’agit en fait d’un regroupement de plusieurs appartements. Michael Ferrari, du blog esprit-riche.com, nous expose dans cette interview exclusive, sa stratégie pour acquérir ce type de bien.

Et surtout ne manquez pas à 3 minutes et 51 secondes, son astuce imparable pour doper de manière explosive la rentabilité de son investissement.

   

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L’interview sur l’investissement en immeuble de rapport

Découvrez la vidéo de Michael Ferrari, il nous explique la démarche qu’il a adoptée pour investir dans un immeuble de rapport :

Vous voulez réussir votre premier investissement immobilier afin de vous créer une rente au moment de la retraite. Michael Ferrari coach professionnel, formateur et auteur du best-seller « Devenez Riche », vous propose de vous transmettre toutes les clés et son expertise pour réussir vos investissements immobiliers en toute confiance.

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Retenez :

  • Il faut essayer d’investir sans apport : la banque finance aussi les frais d’acquisition => Investissement à 110%
  • Ne pas viser une grande ville, mais plutôt une ville de taille moyenne

Avantages :

  • On achète au prix de gros => Tarif au m² plus intéressant
  • Pas de notion de copropriété (pas de réunions de syndic, de tension, etc, …)
  • Rentabilité très intéressante => dans l’exemple, rentabilité brute à 11% pour un coût de 265k€

Inconvénients :

  • Tous les biens sont localisés au même endroit
  • Dégradation potentielle de l’environnement d’un quartier dans le mauvais sens (faire une petite enquête pour s’en affranchir).

Astuces :

  • Essayer de trouver des immeubles avec des logements déjà occupés => Garantie pour la banque.
  • Bien présenter son projet au banquier
  • Ne pas commencer par ce type d’investissement, à priori. Privilégier des logements plus petits mais pas nécessairement des parkings.
  • Bien vérifier le logement et se faire accompagner par un professionnel pour s’en assurer :
    • Fondations
    • Toiture
    • Huisseries
    • Avoir des compteurs d’eaux et d’électricité individuels.
    • Pensez au raccord également (eaux usées)

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Alexandre Bruney et Gaëtan Lefebvre

Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre sont 2 salariés à l’aube de la quarantaine, ingénieurs dans une grande multinationale mettant en place des mécanismes permettant de préparer et construire leur retraite. Depuis la première réforme en 2003 (réforme Fillon), ils sont sensibles au problème du financement des retraites et ont investi dans différentes formes d'immobilier. L'objectif est de réussir à se constituer un complément de revenu pour la retraite permettant de conserver un niveau de salaire équivalent. Bien que débutants, en quelques années, ils sont parvenus à la tête d’un patrimoine immobilier significatif construit au gré de leur volonté, leur passion et leurs expérimentations. Ils ont investi dans du locatif résidentiel, dans des parkings, ont réalisé des achats revente et sont orientés dans les biens commerciaux. Alexandre Bruney et Gaëtan Lefebvre http://www.construire-sa-retraite.com

11 pensées sur “Un exemple d’investissement à haut rendement : L’immeuble de rapport

  • février 12, 2017 à 12:08
    Permalink

    Interview sympa.
    C’est exactement ce que je fais.
    Mon 1er investissement est un petit immeuble de rapport, rentabilité brute de 12%. Acheté sans apport, malgré mes faibles revenus. Comme quoi c’est tout à fait réalisable.

    Idem pour la localisation : ville de – de 3000 habitants ! Et aucun problème pour louer ( j’anticipe les objections )
    Bruno de J’achète-un-immeuble.com Articles récents…Comment optimiser son investissement immobilier ?My Profile

    Répondre
    • février 12, 2017 à 12:14
      Permalink

      Bravo!
      Il ne reste plus qu’à poursuivre sur la lancée 😉

      Répondre
  • mai 26, 2016 à 8:21
    Permalink

    Salut,
    Je trouve cette forme d’investissement très intéressante. Ce qui me plait davantage, c’est le fait que je serais le seul maitre à bord.
    A+

    Répondre
  • décembre 20, 2015 à 10:13
    Permalink

    Comme vous le savez déjà, la détention de biens personnels dont l’estimation des coûts est très élevée vous oblige à payer de très lourds impôts. De même, si vous disposez de propriétés foncières dans de nombreux pays, vous ne serez pas du tout gâté par votre administration fiscale. Dans tous les cas, la création d’une société offshore comme le trust ou le holding reste une solution efficace pour réduire vos charges fiscales et regrouper vos biens.

    Répondre
  • octobre 17, 2015 à 9:25
    Permalink

    Bonjour je suis sincèrement convaincu par l’investissement dans un immeuble de rapport, d’ailleurs c’est ma recherche actuelle. Les informations sur les tarifs pour le ménage est intéressant. On voit souvent des petits immeubles où ce sont les locataires qui nettoient eux même leur paliers quand ils arrivent à s’entendre. Les charges sont donc souvent inexistante tout est dans les charges des locataires. Il y a aussi de très bonnes affaires dans les villages mais la revente est plus dure mais la rentabilité pour sa retraite meilleure.
    patrice
    patrice de optimiser son budget Articles récents…Dans quoi investir? 6 pistes pour gagner de l’argentMy Profile

    Répondre
  • septembre 1, 2015 à 3:16
    Permalink

    Bonjour,

    La gestion locative est un peu plus faible que celle d’un appartement (entre 5 et 8%) car on peut négocier un tarif vu le volume.
    Pour le ménage, il faut compter 60 € pour 4 h /mois à ajuster bien entendu selon les besoins 🙂

    Répondre
  • août 31, 2015 à 11:09
    Permalink

    Merci pour l’article, je ne connaissais pas l’immeuble de rapport.

    L’interview est d’ailleurs très bien faite et elle est bien expliquée.

    J’ai une petite question pour vous : le fait que les biens soient tous localisés au même endroit ne va t’il pas les dévaloriser ?
    Faire ce genre d’investissement me fait peur car je pense que les biens vont vite perdre de la valeur, comme on a pu le voir avec les EPHAD ou les appartements qui se trouvent dans des résidences de services (lmnp).

    Qu’en pensez-vous ?
    Matoure Articles récents…Syndic ToulouseMy Profile

    Répondre
    • septembre 1, 2015 à 3:11
      Permalink

      Hello,

      A la différence de EPHAD ou résidence de service, j’ai la maîtrise totale sur l’immeuble et les frais et l’aspect commercial.
      La concentration représente un risque si tu choisis mal ton emplacement, elle représente aussi un avantage (prix de gros).

      Répondre
  • août 29, 2015 à 8:50
    Permalink

    Slt à tous les 3.

    Merci pour le partage de cet interview sur l’investissement
    dans un immeuble de rapport.

    Effectivement l’astuce à 3 minutes et 51 secondes est pertinente.
    Cet aspect (terrain+dépendance) permet une valorisation
    de l’investissement non négligeable.

    Il y a de nombreux avantages à acquérir un immeuble de rapport
    mais comme vous l’avez précisé, ce n’est certainement pas
    l’achat à faire pour un investisseur débutant.

    Prendre du galon avant de se lancer dans ce type d’opération rentable
    mais aussi risquée si pas maîtrisée.

    Pascal
    Pascal Articles récents…Ne négociez jamais les honoraires d’agence immobilièreMy Profile

    Répondre
  • août 27, 2015 à 1:06
    Permalink

    Bonjour,
    Je me pose des questions sur les charges. Lorsqu’on a un immeuble de rapport à combien s’élève le coût de la gestion locative ?
    et quel est le montant pour les frais de ménages, pour par exemple un immeuble de 80 m2 avec 2 étages sans ascenseur ou de votre immeuble par exemple, pour avoir une idée du montant des charges à déduire de la rentabilité nette.
    et à quelle fréquence faites vous appel au service de nettoyage ?
    Je pense que c’est une question qui doit intéresser bp de monde.
    Je vous remercie.

    Répondre

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