Comment investir en démembrement ou en nue propriété ?

Vous rêvez d’investir dans un bien immobilier qui soit abordable et qui ne soit pas trop lourd à supporter dès le départ ! Et si nous vous proposions un investissement qui propose des biens qui se négocient à 60% du prix du marché ?

Impossible ? Eh bien non, pas du tout, nous allons voir comment investir en démembrement ou en nue propriété ?

 

Comment investir en démembrement ou en nue propriété ?

Découvrez la réponse à cette question dans notre vidéo des chroniques « d’investir malin pour aujourd’hui et pour demain », la chronique des investisseurs avertis.

 

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Alexandre
Salut Gaëtan, dis-moi, aujourd’hui, je suis à la recherche d’un investissement intéressant mais qui ne soit pas trop lourd à supporter dès le départ.

Gaëtan
Oui je comprends ce que tu veux dire. Tu cherches finalement un investissement avec une bonne réduction ! Un peu comme pendant les soldes ?

Alexandre
Oui c’est ça tu as tout compris, mais je ne pense pas que ce genre d’investissement existe. Ou alors tu vas me proposer un logement un peu ancien avec pas mal de travaux à réaliser. Mais tu sais que je n’aime pas passer mes week-ends à bricoler.

Gaëtan
Ne t’inquiètes pas, je ne vais pas te proposer cette solution bien que contrairement à ce que tu dis, je sais très bien que tu aimes bricoler le week-end. Non, je vais te proposer d’investir dans un logement neuf.

Alexandre
Ah bon ? Alors là tu m’intéresses
Gaëtan
Eh bien oui et pour avoir la réponse, Alexandre, il faut suivre cette nouvelle video d’investir malin pour aujourd’hui et pour demain, LA chronique des investisseurs avertis.

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Alexandre 
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Gaëtan
Est-ce que tu as entendu parler de la nue-propriété ?

Alexandre
Oui, mais tu peux me rafraichir les idées

Gaëtan
Eh bien en fait c’est très simple. Lorsque tu achètes un bien immobilier, tu le fais soit pour l’utiliser comme résidence principale  ou secondaire, soit pour le mettre en location.

Mais ce qu’il faut bien comprendre c’est que tu achètes le bien en lui même et également la possibilité de l’exploiter.
Dans le cas de la nue-propriété, tu achètes le bien sans avoir le droit de l’exploiter.

Alexandre
Ah je crois que j’ai compris. Du coup, si je suis propriétaire de ce bien sans en avoir l’usufruit, je vais le payer moins cher ?

Gaëtan
C’est exactement ça, en général, les biens qui ont subi un démembrement partiel se négocie 60% du prix du marché.

En effet, certains promoteurs proposent d’acheter des appartements avec une décote significative , en contrepartie, l’acquereur devra renoncer à en avoir l’usage ou à percevoir les loyers d’une mise en location pour une durée définie. Une décote de 40% pourra correspondre à un renoncement à l’usage d’unde durée de 15 ans. c’est ce qu’on appelle le démembrement temporaire. la durée et la décote sont définie contractuellement pour chacun des programme immobilier.

Alexandre
D’accord, mais qui s’acquitte des 40% restants ?

Gaëtan
C’est une bonne question, les 40 % sont acquis simultanément par un bailleur social ou institutionnel qui mettra le logement en location et prendra en charge l’entretien du bien, les travaux et les taxes.

Tu t’engages sur une durée minimale de 15 ans.

Alexandre 
Donc finalement lorsque l’on achète un bien, on distingue l’usus et le fructus qui sont respectivement le droit d’exploiter (y habiter) et le droit d’en percevoir les bénéfices (le louer) et l’abusus le droit de le détenir ou de le vendre et c’est bien ce dernier droit que tu me propose d’acquérir ?

Gaëtan
C’est bien cela et la puissance du mécanisme de nue-propriété et que tu vas te réveiller un beau matin de printemps 15 ans plus tard en ayant la pleine propriété de ce bien immobilier, tu pourras donc à loisir choisir de le vendre, de le louer ou d’y habiter sans frais.

Alexandre
Et bien dis moi, il s’agit d’un investissement peu connu qui semble très intéressant. Cependant, on ne parle pas d’autofinancement dans ce cas là ?

Gaëtan
Oui bien sûr mais ce type d’investissement présente d’autres avantages :

– Les biens sont généralement bien placés
– Pas de contrainte de gestion,
– aucune dépense imprévue ni risque locatif qui sont pris en charge par le bailleur social
– Neutre fiscalement
– Sort de l’assiette ISF
– Possibilité de déduire les intérêts d’emprunt des revenus fonciers provenant d’autres biens.

Alexandre
Mais au fait, pourquoi renoncerais je au loyer ?

Gaëtan
On peut pas tout avoir Alexandre!!! On ne peut pas avoir la décote et percevoir les loyers!
Par contre ne pas recevoir de loyers peut convenir a un menage fortement fiscalisé. Sa rentabilité ne sera pas locative mais proviendra de la revalorisation mécanique du bien.

Alexandre
Plus le temps passe, plus je m’enrichi!

Gaëtan
Si pour certaine, ce projet peut etre le bon vecteur de creation de patrimoine, pour d’autres, cela peut ne pas etre ce qu’il leur faut.

Un  menage qui à une petite tranche margninale d’impostion, et pas redevable de l’isf devra sans doute se tourner vers d’autres supports (SCPI de rendement ou appartement dans l’ancien en pleine propriété)

il est donc recommandé d’être accompagné par un professionnel pour choisir l’investissement le plus adapté.

Alexandre
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Merci d’avoir suivi notre chronique.

Gaëtan
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En complément, découvrez notre prochaine chronique qui apparaitra dans l’encart juste après.

Alexandre 
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C’était Alexandre Bruney et Gaetan Lefebvre du blog construire sa retraite, pour l’émission « investir malin pour aujourd’hui et pour demain »
A très bientôt.

Un commentaire sur “Comment investir en démembrement ou en nue propriété ?

  1. Bonjour,

    Le démembrement de propriété est une méthode d’acquisition intéressante pour optimiser son patrimoine.
    Votre vidéo présente le démembrement de propriété sur des biens immobiliers neufs. Il est tout à fait possible de le faire sur l’ancien.
    On retrouve ce mode de transaction notamment dans le viager immobilier. Si le vendeur reste dans l’appartement vendu (viager occupé), il garde ce que l’on appelle le droit d’usage et d’occupation. En théorie, la décote est beaucoup plus forte que dans le cas d’une acquisition de nue-propriété. En effet, la valeur du DUH est plus élevée que celle de l’usufruit.
    Contrairement à votre exemple, la durée du démembrement est généralement aléatoire sur le viager (extinction du droit du vendeur à son décès).
    Cet aléa rends la transaction risquée si celui-ci n’est pas maîtrisé par le biais d’un calcul juste de la rente ou du montant versé lors de la transaction (le bouquet).
    Je mets à disposition gratuitement du contenu et des outils afin d’aider les acquéreurs et les vendeurs de viager à sécuriser leur transaction.

    Bien à vous

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