Investir dans l’immobilier aux USA, le nouvel eldorado ?

Investir_aux_USAVous avez sans doute constaté, comme nous, qu’en matière d’immobilier, il y a de plus en plus de sollicitations pour investir dans des pays étrangers avec à la clef de bonnes affaires. Curieux de ce nouvel engouement nous avons voulu en savoir plus et nous nous sommes tournés vers l’Ouest, les États-unis, avec en tête cette question : Investir dans l’immobilier aux USA, le nouvel eldorado ?

Pour répondre à cette question, nous avons décidé d’interviewer Jean François Chauffeté, vise-président de Home and Stone Investments spécialisés dans l’investissement immobilier locatif aux USA.

Une interview sans concessions où nous allons voir les avantages et précautions à prendre avec ce type d’investissement.

Découvrez cette vidéo exclusive de Jean-François Chauffeté :

Vous souhaitez investir aux Etats-Unis en utilisant la solution simple et fiable proposée par Jean-François, ou tout simplement avoir plus de détails sur cette solution, remplissez ce formulaire et vous serez contacté dans les plus brefs délais.

 

Pour ceux qui préfèrent la lecture, voici le script intégral de l’interview :

Bonjour !

Nous avons décidé aujourd’hui de porter notre attention sur l’investissement à l’étranger et plus particulièrement aux Etats Unis.

En effet, depuis la célèbre crise de subprimes et l’effondrement du marché immobilier, le dynamisme de l’économie américaine a permis de retourner la tendance finalement assez rapidement.

Aujourd’hui la question se pose : est-il intéressant et pertinent d’investir aux USA ?

Pour y répondre, nous accueillons Jean François Chauffeté, VP de Home and Stone Investments spécialisés dans l’investissement immobilier locatif aux USA.

Une interview sans concessions ou nous allons voir les avantages et précautions à prendre avec ce type d’investissements.

 

Jean François Chauffeté, bonjour. Vous représentez la société Home and Stone Investments. Pourquoi irions-nous investir aux Etats Unis alors que tant d’opportunités existent en France ?

 

​O​ui, c’est vrai il y a beaucoup d’opportunités en France mais le problème c’est qu’elles sont difficiles à exploiter c’est pour ça qu’investir​ ​aux États-Unis​ ​est à mon avis une bonne chose.

Je vois ​principalement ​trois bonnes raisons :

La première c’est qu​e l​’on investit dans une économie​ ​​très différente de la nôtre : ​

  • pour 2015 : 3% de croissance, 5.5% de chômage et 5% de hausse des prix de l’immobilier.
  • Chez nous à peine 1% de croissance, 11% de chômage et des prix immobiliers en baisse ! moi je dis attendons la fin de la baisse pour revenir sur le marché Français !

​Deuxièmement, c’est la stabilité juridique et fiscale, avec une législation qui ne change jamais et des droits en faveur de la propriété. Quand on sait que chez nous on a affaire à des girouettes et que maintenant les loyers commencent à être encadrés.

​​Troisièmement, ​c’est la fiscalité qui est très favorable pour l’immobilier, que ce soit sur les loyers que vous touchez ou les plus-values.

 

Si nous avons bien compris, il ne s’agit pas d’acheter directement un bien aux Etats Unis mais plutôt de devenir actionnaire de votre société afin de mutualiser les risques ?

 

Exactement mutualiser les risques pour  être sûr d’avoir un revenu régulier, ne pas tout risquer​​​ ​​non plus sur une ou deux maisons sans connaître le marché ​local ​et puis je dirai aussi et c’est très important,​ surtout ne rien avoir à faire​ !

 

Mais finalement, en écoutant ce que vous nous dites, est-ce qu’il ne serait pas plus intéressant d’investir en direct plutôt que de passer par un société comme la vôtre ?

 

​Non, c’est une stratégie tees différente, mais​ ​​disons qu’en passant par une société vous achetez moins cher, diversifiez les risques et bénéficiez de l’analyse du groupe​

En société​​ vous achetez moins cher car vous bénéficiez de notre technique d’achat aux enchères​, vous diversifiez votre investissement sur plusieurs​ ​types de biens; maisons, terrains, condos, et surtout vous n’avez pas les contraintes de la gestion à distance, avec votre​ ​maisons aux US depuis la France, on est bien seul pour résoudre les problèmes lorsqu’ils se présentent.

 

Et d’un point de vue fiscal ? Y-a-t-il un avantage particulier à réaliser ce type d’investissement ? Et même s’il n’y a pas d’avantages, comment cela se passe vis-à-vis de la fiscalité française ?

 

Oui, la fiscalité e​s​t en fait ​très ​avantageuse quand on sait que sur un investissement de 1​00 000 euros on n’est pas imposable sur les revenus aux US, a 200K on est à 2.5%, soit pour 15 000 de revenus locatifs annuels un peu plus de 300€ d’impôts ! !   ​Côté français, on ne paye pas la CSG CRDS et le revenu Américains ne sert qu’à calculer le taux de votre impôt.​ C’est donc très bien et bien meilleur que de l’immobilier en France.

Vous avez construit votre parc immobilier suite à l’effondrement du prix des biens immobiliers aux Etats Unis en 2007, durant la crise des subprimes. Maintenant que les prix ont retrouvé des niveaux plus élevés, comment allez-vous renouveler votre parc et pouvoir proposer des prix attractifs à vos clients ?

 

​Non, nous avons commencé lorsque la tendance s’est inversée en 2012, ensuite nous n’avons pas de clients mais des actionnaires,​ oui on a retrouvé des niveau​x​ plus élevé​s et on a​ même​ atteint le niveau d​ ‘avant​ la crise dans des villes comme New York ou San Francisco et Los Angeles par contre sur notre secteur de maison  il y a encore 25 à 30 % de hausse ​possible ​par rapport au pic de la crise ​!  Également nous achetons aux enchères évidemment on rentre un marché à un prix inférieur que ce qu’on trouverait si on allait simplement sur le marché des agences ou des particuliers​.

 

Généralement, en France, lors d’un investissement immobilier, il est de coutume d’utiliser un crédit immobilier pour tout ou partie de l’acquisition afin de bénéficier de l’effet de levier. Dans le cas d’un investissement aux Etats unis comment faire pour contracter un prêt immobilier, car les banques françaises ne prêtent pas d’argent pour un investissement à l’étranger ?

Très bonne question effectivement !

​C’est ​compliqué ​d’​emprunter pour investir directement aux États-Unis par contre si vous avez une assurance-vie vous pouvez la​ ​donner en garantie et ça dépend de votre relation avec votre banquier​ mais il peut vous prêter jusqu’à 80% de votre assurance vie​ ​.Certains actionnaires les plus jeunes, jouent la création de capital via l’emprunt en faisant un prêt de 50 K a la consommation.​

 

Même s’il s’agit de l’achat de parts d’une société, il y a tout de même des biens immobiliers qui le constituent. Si on veut assurer un maximum de rentabilité, il faut être en capacité de pouvoir les gérer au mieux. Comment réaliser cette gestion alors que l’on se trouve à plusieurs milliers de kilomètres ?

 

Nous avons intégré​ depuis mi 2015​ le property management.​ Aujourd’hui, en période de montée en puissance du portefeuille l’équipe est de 8 personnes, elle retombera a 2 à maturité du portefeuille​

 

Que se passe-t-il dès lors que l’on veut sortir du système ? Dans le cas d’un bien immobilier classique, il suffit de le mettre en vente. Dans votre solution, nous sommes propriétaires de parts d’une société. Leur revente est-elle aisée et sans contrainte ?

 

Oui, la pertinence d’un investissement immobilier ce n’est pas un ou deux ans il faut laisser du temps à la création de valeur​ ​qui se constitue, ​ce n’est pas comme des actions, ni même des opérations de marchands de biens, ​​​d’ailleurs l’objectif commun des actionnaires c’est de générer du revenu, soit pour la retraite ou un complément, soit pour rembourser un emprunt et créer du capital​. Donc la durée de l’investissement est de 5 à 9 ans laissé au choix des actionnaires,  au bout de 5 ans seulement 35% des droits de vote suffisent à faire vendre tout le parc, au bout de 9 ans tout le parc sera vendu et l’argent redistribué avec les plus-values

 

Par ailleurs, nous avons constaté que vous cibliez l’achat de vos biens dans la région de la Floride, … fortement sujette aux cyclones ou autres joyeusetés climatiques du genre. La question est simple : que se passe-t-il si les maisons sont détruites ?

 

​Nous avons contracté une assurance remise à neuf donc pas de problème, ensuite ça ne peut pas toucher tout le portefeuille. De plus, il y  a 300 km entre la + au nord et la + au sud , enfin il n ‘y a pas eu de cyclone depuis 1920 car ils ne passent pas dans cette zone de Floride , il y a plus de chance d’avoir un cyclone a NY qu’à Tampa aussi bizarre que cela puisse paraitre.

 

Pour finir, une question un peu plus personnelle, est-ce que vous-même Jean-François Chauffeté avez investi aux États Unis ?

 

Oui, bien sûr

​Je suis actionnaire de la société dont je vous parle, lorsque j’ai décidé d’investir mon propre argent aux Etats Unis, j’ai cherché la solution qui me paraissait la plus sécurisée et la plus rentable, ensuite si notre capital est ouvert, c’est parce que d’être plus nombreux renforce la structure et améliore la rentabilité.

 

Merci à vous pour toutes ces précisions sur l’investissement aux États-Unis.

Si vous souhaitez avoir plus d’informations sur ce type d’investissement n’hésitez pas à consulter le site Home and Stone Investments où vous pourrez prendre contact avec Jean-François ou l’uns de ses collaborateurs.

C’était Alexandre Bruney et Gaëtan lefebvre du blog construire sa retraite.

 

A très bientôt.

 

12 Commentaires sur “Investir dans l’immobilier aux USA, le nouvel eldorado ?

  1. Liz

    J’entends souvent parler d’investissement immobilier à l’étranger et j’ai des doutes. Comment se passe la gestion ? Est-ce que c’est possible pour un Français de se lancer dans une telle aventure ? Comment être sûr que cela ne représente aucun risque, surtout concernant l’immobilier locatif ? Est-ce que c’est mieux d’investir là où la devise monétaire est plus forte que l’euro ? Merci d’avance pour vos éclaircissements 🙂

  2. Merci beaucoup pour cet article, pour ma part je pense qu’il y a d’autres pays plus proche ou investir comme par exemple l’espagne ou le portugal ou le prix de l’immobilier et de la vie est relativement bas. Je ne savais pas que l’on pouvait se servir de son assurance vie comme garantie d’un emprunt, très intéressant …
    Alexandre Articles récents…Meilleur placement 2016My Profile

  3. Louis

    Les explications sont très explicites. Faire une acquisition aux États-Unis n’est pas à ma portée pour le moment, mais ces infos pourraient me servir plus tard. Merci pour le partage.

  4. Gaëtan

    Bonjour.

    Il m’est difficile de croire que l’on ne paye pas la CSG CRDS sur les revenus locatifs ou de capitaux quelqu’ils soient lorsqu’on les déclare en France.

    J’ai cru entendre que l’on payait 0 impôts pour un investissement de 100 000 euros. Comment cela peut-il se faire ? Je parle bien évidemment en supposant que l’on déclare tous ces revenus locatifs étrangers en France.

    Sinon pour le reste je n’ai pas de questions, votre positionnement à l’air très bien étudié et je ne vous cache pas être très intéressé si effectivement on peut toucher 6,5% de loyers sans rien avoir à faire.

    Merci d’avance pour votre réponse.

    • Bonsoir Gaétan,

      merci pour votre interêt.
      comme on a déjà payé l’impôt aux USA et que la convention fiscale Franco us dit que on ne repaie ce qui a été taxé d’un coté, hé bien effectivement pas de CSG CRDS. Les gens ont du mal a le croire mais c’est bien ça.
      oui 0 impot pour 100K, car aux US jusqu’a environ 9.000$ annuels de revenus locatifs (moins quelques frais) le taux d’imposition est à 0.
      magique non?
      bien à vous

      JF Chaufefté

      • Bonjour Gaëtan,

        L’exonération en France découle de l’application de la Convention Préventive de Double Imposition signée entre la France et les Etats-Unis, selon laquelle les revenus immobiliers sont fiscalisés uniquement et définitivement dans le pays de situation des Biens générateurs du revenu.

        Plusieurs Etats américains n’appliquent pas d’impôt d’Etat sur le revenu, et il ne reste alors que le barême de l’impôt fédéral, auquel on est en mesure d’appliquer un grand nombre de déductions qui en pratique ramènent l’impôt effectif à néant. Ce qui n’empêche que, la fiscalité amméricaine s’appliquant, il n’y a plus de prélèvement en France.

        La seule conséquence fiscale en France est la « réserve de progressivité »: les revenus US, non fiscalisés en France, y interviennent quand même dans le calcul du revenu imposable qui détermine la tranche d’imposition du contribuable. Ce qui peut vous faire passer pour vos autres revenus dans une tranche supérieure.

        J’ai effectué pour mon propre compte et pour celui de plusieurs investisseurs des investissements de cette nature au Texas (économie complètement diversifiée, solide et très dynamique, sur-performant constamment l’économie US, avec un impact plus limité qu’ailleurs de la dernière crise), et j’ai pu vérifier ce qui précède, après plusieurs exercices fiscaux. Je profite d’un rendement locatif net (après taxes foncières, assurances, frais de gestion, frais annexes et fiscalité en Europe mais avant toute plus-value) autour de 7%.

        J’ai trouvé des professionnels de qualité qui me fournissent un service fiable et régulier.

        Je vous donne plus de déails sur mon expérience quand vous le souhaitez.

        Gautier.

  5. A mon sens, l’interview manque un peu de détail pour qu’on puisse se faire une vraie idée de l’intérêt d’un investissement via Home&Stones.

    Corrigez-moi si je me trompe, mais l’achat aux enchères aux Etats-Unis se fait obligatoirement cash. Comment trouvez-vous les fonds pour acheter régulièrement cash des biens aux enchères ? Cela supposerait que soit vous avez un grand nombre d’actionnaires, soit le ticket d’entrée pour devenir actionnaire à vos côtés est élevé. Aux Etats-Unis, difficile d’acheter quelque chose en dessous de 100 000 $.

    Home&Stones paie-t-elle ses actionnaires sous forme de dividendes ? Quel est le taux de redistribution ? J’ai un peu l’impression que votre structure s’apparente à une foncière non côtée. Est-ce correct ?
    David Articles récents…Le guide définitif pour investir dans un immeuble de rapportMy Profile

    • Bonjour David,

      merci pour ces très bonnes questions et ton intérêt: exact l’achat se fait cash donc nous achetons quand les fonds sont versés et disponibles. Nous sommes 45 actionnaires dans la première structure (fermée) et 7 dans la nouvelle. le ticket moyen/actionnaire est de 265K.
      la fourchette de prix des biens que nous achetons est de 50/70K$ avant travaux mais il peut y avoir parfois des exceptions: terrains à 20K$ ou petit condo à 300K$.
      Oui nous distribuons tous les trimestres, pour celui qui entre actuellement la renta locative (Hors Plus value) est de 6/6,5% nette après tous les frais et nette d’impôts US, compter max 10% de fisca en Fr y compris CSG CRDS (trop complexe a détailler ici, mais certains sont en fisca négative).

      Dernière question, oui c’est une LLC donc c’est de l’investissement typiquement pierre papier, avec un vrai afectio siocietatis, ce sont les actionnaires qui décident des grands choix: vente du portefeuille et sortie avant 9 ans, achat d’un condo conséquent, choix de gestion comme modulation des assurances ou non, vente de maisons pour booster la renta (jamais fait mais le débat peut avoir lieu) etc…Nous nous réunissons 2 fois par an en moyenne.

      80% des actionnaires ont réinvestis depuis leur premier investissement, meilleure preuve je pense de la pertinence de notre positionnement et d’une diversification de son épargne sur dollar.

      bien à toi,

      JF Chauffeté

  6. Oui on prend moins de risques et surtout on lisse le revenu, c’est à dire que votre rentabilité de 6,5% est stable (qu’un bien soit en travaux ou qu’un locataire ne paye pas, cela n’impact pas vos rentrées d’argent).
    autre point important: vous n’avez rien à faire ! seulement participer à nos choix stratégiques

  7. Mathilde

    Bonjour,

    Vu comme ça, les Etats-Unis semblent être un vrai Eldorado. Néanmoins, je pense qu’en France nous ne sommes pas les plus mal lotis au niveau du marché de l’immobilier. Nous avons tout de même pas mal de dispositifs immobilier permettant de défiscaliser une bonne partie de ses revenus locatifs, etc.

    Après, pourquoi pas, les logements aux Etats-Unis n’ont pas du tout le même aspect qu’en France. Sur ce point, nous sommes d’accord.
    Mathilde Articles récents…investissement locatifMy Profile

    • tout à fait d’accord, il y a de très bonnes opportunités en France, toutefois c’est leur mise en oeuvre qui pose problème (il faut bien rentrer dans les clous) et la fiscalité est tellement encadrée quand elle est intéressante qu’au bout du compte j’ai trouvé qu’il était plus simple d’investir aux USA.
      la bas imaginez que pour 100 000 Euros investis vous n’avez aucun impôt sur le rendement locatif et les revenus rapatriés en france n’étant pas re taxés ils ne subissent pas la CSG CRDS..magique !

  8. Votre stratégie est bien ficelé, j’ai de la famille aux États Unis qui m’ont conseillé d’investir dans l’immobilier la bas pour faire des bénéfices étant donné que les taxes étaient moins cher la bas. Je n’avais jamais pensé à regrouper mes fonds investi par le biais d’un société, et c’est vrai que votre explication me parait logique finalement. En investissant par le biais d’une société, on prend moins de risque et l’investissement peut être moins élevé que tout seul.
    Merci beaucoup pour ces explications.

Laisser un commentaire

Votre adresse de messagerie ne sera pas publiée. Les champs obligatoires sont indiqués avec *

CommentLuv badge

Post Navigation