Investissement EHPAD : LES règles à suivre

comment bien choisir son investissement dans un EHPADIl y a quelque temps, nous avons publié un article sur les EHPAD, autrement dit les Établissements d’Hébergements pour Personnes Agées Dépendantes ou résidences seniors médicalisées. Nous avons donné les avantages et inconvénients de ce type d’investissement immobilier. Suite aux nombreux retours sur cet article, nous avons voulu aller plus loin en donnant la parole à un professionnel de la commercialisation d’EHPAD. Nous avons interviewé Laurent Cohen, directeur commercial du site « Leguidedupatrimoine.com » et conseiller en gestion de patrimoine, notamment sur l’ investissement  EHPAD.

Une interview sans concessions, … c’est maintenant !

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Plus d’informations sur l’investissement EHPAD :

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Retenez ces points pour réaliser un bon investissement EHPAD :

  • EHPAD sont pour les personnes âgées dépendantes (différent des maisons de retraite)
  • Rentabilité de l’ordre de  4,4 à 5 %
  • Relation gérée par un bail commercial de 12 ans renouvelable par tacite reconduction et géré par un exploitant
  • Le bail commercial garantit un loyer
  • Contrairement à une location classique, vous devez veiller à ce que tous les travaux (petits, grands (articles 605 et 606 du Code Civil) et remise en conformité) sont à la charge de l’exploitant.
  • La pierre angulaire est l’exploitant : bien vérifier qu’il saura gérer et qu’il pourra verser le loyer
  • Sélectionner en priorité une marque qui est dans les 10 premières
  • Vérifier que l’EHPAD est bien un  centre de profit pour l’exploitant, ainsi il vous paiera
  • Les EHPAD ont un taux de remplissage de 95% selon l’observatoire des EHPAD
  • L’EHPAD est un produit d’avenir : on va vivre de plus en plus longtemps et il y a de plus en plus de malades atteint de pathologie Alzheimer
  • Un EHPAD doit répondre à une réalité économique
  • En général un EHPAD se revend en 6 semaines sur le marché du gré à gré
  • Le rendement peut être renégocié à la faveur d’une revente
  • 3 types d’EHPAD :
    • EHPAD publiques,
    • EHPAD associatifs à but non lucratif
    • EHPAD privés
  • Les deux premiers ont des actifs immobiliers très vieillissants et il n’est pas certain que l’Etat pourra tout remplacer. Il est donc intéressant d’investir dans les EHPAD Privés
  • Intérêts fiscaux :
    • Déduction des intérêts d’emprunt
    • Réduction d’impôts par amendement CENSI BOUVARD ou AMORTISSEMENT sur les EHPAD neufs et amortissementsur les EHPAD déjà en exploitation ou à la revente exploitation.
    • Récupération de TVA
  • solution sécurisante traitée dans un cadre LMP/LMNP
  • EHPAD n’est pas un produit de vente mais un produit de rente

Et vous ? :

Seriez-vous, maintenant,  prêt à investir dans un EHPAD ?
Avez-vous une expérience d’investissement dans ce type d’établissements ?
Répondez-nous dans la zone commentaires ci-dessous !

 

37 Commentaires sur “Investissement EHPAD : LES règles à suivre

  1. Hello !

    Je ne connaissais pas du tout ces investissements. Après m’être renseigné il existe pléthore de produit sur le marché (on en voit même sur leboncoin…). C’est potentiellement un bon investissement pour se diversifier mais ça me rappelle les investissement en résidence de vacances ou encore les Pinel. On peut tomber sur un super produit comme sur un produit minable que l’on va trainer comme un boulet toute sa vie.

    De plus, quid du bien après le papy boom ? Est-ce qu’il repasse en bien classique ou sera-t-il toujours « bridé » ?

    Merci pour ton site en tout cas, j’apprends plein de choses !
    Maxime de Isolation des combles Nantes Articles récents…Isolation des combles : quelle est la meilleure solution ?My Profile

  2. Merci pour ces bons conseils ! J’espère qu’ils me seront utiles pour une rentabilité locative !

  3. Liz

    Bonjour,
    Je trouve qu’investir en EHPAD est un placement avantageux. Il est intéressant du fait que l’on peut utiliser le logement pour notre propre consommation une fois qu’on prend notre retraite ! Ce sont de bons conseils que tu donnes. 🙂

  4. Il est clair que l’ehpad est un bon investissement, en vue de la population vieillissante en France ça ne va pas connaître la crise.

  5. Hello et merci pour cet article,

    Honnêtement je me vois mal investir dans ce genre de structures. Pour moi ce n’est ni plus ni moins qu’un nouvel investissement de type « résidences de tourismes » ou mauvais de Robien. Le fait est que les problèmes inhérents à ce genre d’investissements sont toujours présents :
    – obligation de garder le bien un certain nombre d’année
    – La majorité des propriétaires se mettent à vendre au même moment > baisse de la valeur du bien
    – Souvent des difficultés dans la gestion de la copro / renégociation des baux
    – Vacances locatives ?!

    Cela n’engage que moi…!
    Nico de MG Miroiterie Paris Articles récents…Vitre cassée, comment la faire remplacer à Paris ?My Profile

    • Cher Nico,

      je comprends tout à fait votre position même si je ne la partage pas.

      En réalité dans les investissements en résidence médicalisée (EHPAD) répondent à un vrai besoin de logements concernant une population vieillissante qui est de plus en plus nombreuses (sans compter les problématiques d’hébergement pour les personnes atteintes de maladies Alzheimer).

      L’obligation de garder son bien un certain nombre d’années correspond tout à fait un investissement immobilier avec une durée minimale de détention.
      Vous comprendrez naturellement qu’acheter un bien aujourd’hui et le revendre demain ferait perdre à coup sûr les frais de notaire.

      Concernant le timing de revente, sachez que en grande majorité les investisseurs utilisent ce type d’achat immobilier pour compléter leurs revenus soit durant leur activité soient au moment de la retraite.
      Il ne s’agit donc pas de voir des propriétaires remettre en vente massivement un bien immobilier.

      Concernant les éventuelles problématiques de gestion de copropriété, sachez que tout est prévu dans le bail commercial.
      Le bail commercial est donc une relation bipartite entre l’exploitant et l’investisseur.
      Ou la prise en charge des petits travaux gros travaux travaux de remise en conformité est clairement établie par avance pour savoir qui paie quoi et quand.

      Concernant la notion de vacance locative, je suis sûr que vous aurez compris que le bail commercial exclut ce type de problématique.
      En effet votre locataire durant toute la durée du bail commercial est bien l’exploitant. Et vous pouvez le mettre dehors en cas de non paiement du loyer.

      Concernant la renégociation du bail commercial, il ne faudra pas perdre à l’idée que l’exploitant désire rester dans les locaux que vous lui avez donnés en exploitation/relocation.

      Au plaisir de vous lire

  6. Les EHPAD sont tout de même différentes de ce qu’on a l’habitude de voir pour les investissements immobiliers…

    Je trouve que la rentabilité n’est pas excessive, ce qui me fait hésiter sur le fait qu’il soit possible d’être rentier avec ce type d’investissement. Cependant, si l’on prend en compte le fait que la moyenne d’âge mondiale va augmenter à l’avenir et que le nombre de personnes âgées dépendant va grossir, cela pourrait être effectivement un bon de s’y intéresser.

    La rentabilité n’étant pas énorme (on est rarement au dessus de 5% brut), il faut bien comprendre que les EHPAD n’est pas un produit pour devenir rentier.

    Merci d’avoir partagé cette vidéo et les points importants à retenir sur les EHPAD !

  7. Les EHPAD sont pour moi une catégorie bien particulière de l’immobilier : les règles ne sont pas du tout les mêmes, il y a un gérant au milieu qui vient faire la pluie et le beau temps.

    La rentabilité n’étant pas énorme (on est rarement au dessus de 5% brut), il faut bien comprendre que les EHPAD n’est pas un produit pour devenir rentier.

    C’est carrément un placement de long terme en raison du caractère peu liquide de ce type d’investissement.
    David Articles récents…Définition EHPAD : voici comment investir pour la retraiteMy Profile

  8. LMNP

    Messieurs,

    M’adressant à des professionnels qui préconisent au quotidien à leur clientèle des investissement en EHPAD j’aimerai connaitre votre opinion suite aux changements apportés par la loi Pinel relatifs aux articles de prise en charge 605/606.

    Comme vous le savez la loi Pinel sur les baux commerciaux est une loi d’ordre public ( donc par nature au dessus du droit contractuel et des baux commerciaux) et cette dernière a transféré l’article 605 et 606 aux propriétaires.

    Je connais plusieurs façons d’expliquer que le texte est ambigue et que « en EHPAD cela ne se passera pas comme ça » mais dans les faits la loi est là, sans aucune jurisprudence venant modifier la portée de cette loi.

    Comment continuer à vendre tant que ce flou existe? Comment continuer à acheter?

    Merci pour votre réponse sur ce point, moi qui ne comprend pas comment dans ce flou juridique (que même les exploitants reconnaissent) on peut continuer à vendre des EHPAD sans en parler.

    Petite remarque à ce jour quasi tout les exploitants TOP 5 font des négociations sur leurs résidences (Domus, Orpéa, Le Noble Age…)
    Il est simpliste de faire une analyse des comptes de l’exploitant et de dire « si vous gagnez de l’argent ou que votre ratio loyer sur CA hébergement est inférieur à X, nous n’acceptons pas la baisse ».
    Les gros exploitants ont des problématiques de mise aux normes à venir qui ne sont pas impactées dans les bilans et comptes passés, on peut être dans le schéma d’une baisse de loyer préventive afin de pouvoir couvrir des mises aux normes (PMR par exemple) à venir, faute de quoi l’équation serait simple :

    GROS TRAVAUX = GROSSES DEPENSES = COMPTES EN PERTE = je prends mes agréements et je les tranfère dans un nouveau batiment.

    Les professionnels savent que ce schéma a existé, existe et qu’il existera encore à l’avenir…

    Bref beaucoup de chose à dire sur la nécessité de vraiment bien analyser en amont son investissement EHPAD.

    A vous lire

    • Bonjour,

      je me permet d’intervenir afin de répondre au mieux à vos questions.
      Je suis ravi de voir que vous avez lu les articles de loi concernant la prise en charge ou pas des gros Tavaux par l’exploitant (ou le locataire).

      Le dispositif Pinel prévoit donc qu’un propriétaire ne peut plus imposer la prise en charge de ces fameux gros travaux (définis par l’article 606 du code civil) à son locataire.
      Dans le cadre du Loueur en Meublé Ehpad, les choses semblent être un peu différentes.
      En effet, le gestionnaire (locataire) agit ici comme un locataire unique dans un immeuble monovalent .
      Un peu comme un cinéma ou une patinoire sauf qu’ici on parle de maison de retraite pour personnes âgées dépendantes.
      De plus, il s’agit d’un immeuble soumis à des contraintes d’activité spécifiques (hygiène et sécurité, préconisations de l’Agence Régional de Santé…).

      Vous l’avez compris la quasi-totalité des exploitants que vous avez cité, comme Orpea, Le Noble Age, Domidep, DomusVI intègrent dans leurs nouveaux commerciaux la prise en charge de l’article 606 du Code civil et les remises aux normes.

      Concernant la notion de renégociation du loyer par l’exploitant à l’échéance du bail commercial, la réponse sera dans 99,9 % …. Allons voir si cet Ehpad est rentable.
      Vous l’avez compris les cas de renégociation ne sont vraiment pas légion !

      Mais si cela devait vous peiner, n’hésitez pas à acheter une chambre en Ehpad à la revente avec un nouveau bail … dans ce cas le loyer aura déjà été renégocié si besoin.

      Enfin, je vous rejoins il est vraiment nécessaire amont de bien analyser avant d’acheter son investissement EHPAD avec son Conseil en Gestion de Patrimoine.

      • LMNP

        Bonjour et merci d’avoir pris le temps de la réponse,

        Votre raisonnement qui consiste à dire que les EHPAD ne sont pas concernés par la loi pinel me laisse dubitatif je vous laisse consulter l’avis des avocats spécialisés en la matière (Paul Duvaux sur son blog par exemple qui a fait un article sur ce thème) ou je vous laisse en discuter avec les exploitants d’EHPAD qui certes continuent à mettre dans leurs baux la prise en charge des articles 605/606 mais qui dans les faits savent très bien que pour le moment la loi d’ordre public Pinel s’applique. Je peux vous confirmer que à date : Domus Vi, Colysée, Orpéa n’ont pas de réponses claires et surtout juridiques sur ce thème.

        Quant au rénégociation, pour bien connaitre le marché je peux vous confimer que Domus propose des baisses quasi-systématiques sur ses baux arrivant en renouvellement, Orpéa également (même si les baisses sont moins importants), Le Noble Age a également des sujets travaux qui pénalisent les propriétaires… donc oui les cas de renégo sont nombreux même si en étant bien armé et en ayant bien acheté on peut facilement arriver à une négociation qui se passe bien.

        J’ai moi même eu des renégociations sur mes baux ORPEA alors que l’on pensait fut un temps que c’était l’acteur le plus sécurisé.

        J’attire votre attention sur ces informations car soit vous n’êtes au courant de ces choses, soit vous pensez qu’elle ne mérite pas d’être évoquée.

        Néanmoins bien sur il reste des opportunités d’investissement intéressantes en EHPAD, il n’y a mon sens pas de mauvais dispositif juste des mauvais produits.

        Bien cordialement

      • EHPAD?

        Les renégociations pas légions? Pardon mais connaissez vous vraiment le marché?

        Domus « tente »quasi systématiquement une baisse de loyer sur ses résidences à l’échéance du bail depuis 2 ans…juste ce gestionnaire c’est déjà 30% des flux marche secondaire.

        Orpea le fait également, la plupart des nouveaux baux que l’on voit sur le marché ont absorbé une baisse de loyer…

        Je ne parlerai pas des baux en tacite de Colysee, ni des abandons de residence du Noble Âge ou de Domidep..

        Bref désolé mais vous m’avez définitivement convaincu que soit vous ne maîtrisiez pas le marché soit vous êtes trop « commerciale » pour moi.

        • Cher monsieur,

          Je suis très étonné du fond et de la forme de vos commentaires.
          Un EHPAD est un centre de profit, c’est-à-dire qu’il doit être profitable pour l’exploitant et investisseur.
          Il y a donc un ratio établi dans la profession (loyer/ chiffre d’affaires) qu’il est bon de respecter.

          Ainsi donc lorsque ce ratio est très nettement dépassé auprès de l’investisseur qui perçoit des loyers, il est normal que dans certains cas le loyer soit légèrement corrigé à la baisse.
          Il ne faudrait pas mettre en péril l’équilibre économique du centre de profit (EHPAD).
          J’aimerais donc que vous me donniez ici des exemples précis.

          Je suis aussi très étonné lorsque vous mentionnez que certains exploitants quittent purement et simplement l’emplacement géographique sur lequel se positionne l’EHPAD.
          En effet, les autorisations d’exploitation délivrées par l’ARS sont extrêmement difficiles à avoir exploitant aujourd’hui en France.
          J’aimerais donc que vous me donniez ici aussi des exemples précis.

          Il est certain que je m’adresse ici un professionnel qui a priori n’apprécie pas l’investissement en EHPAD, libre à vous par contre merci de ne pas en dégoûter les autres… surtout lorsque cela ne repose sur aucun fondement.

  9. Bonjour,
    Je voulais simplement vous remercier pour cet article très intéressant. Je crois aussi qu’investir en EHPAD est un investissement rentable et pérenne. La population française étant vieillissante, la France aura un grand besoin de résidences spécialisées capables d’accueillir des personnes âgées dépendantes. Ce qui assure aux propriétaires de pouvoir louer leur logement. De plus, comme vous le mentionnez correctement dans l’article, de nombreux dispositifs permettent de bénéficier de réductions fiscales notables.

  10. l’ehpad bénéficie d’une demande énorme en progression.
    attention à la qualité du gestionnaire et la valeur immobilière de ce type de bien est nulle.
    attention à la sélection des investissements.
    Mike Articles récents…IMMOBILIER LOI PINEL: EST CE INTERESSANT?My Profile

    • Bonsoir Mike ,

      En fait il ne faut pas opposer un investissement en Ehpad et un investissement en immobilier type loi Duflot ( ou dans quelques jours loi Pinel)

      Dans les deux cas nous avons bien un achat en immobilier .

      En Ehpad on sera sensible au bail commercial qui garantit un loyer .
      Et bien sûre à l absence de travaux à réaliser.

      En loi Duflot ou dans quelques semaines loi Pinel, on sera attentifs au prix / M2 d achat qui conditionner la bonne sortie de l opération .
      Et naturellement on sera attentif à la capacité de location dans la durée du bien acheté .

      L Ehpad et la loi Duflot ( Demain Pinel ) ne s opposent pas , elles sont juste différentes.

      Laurent

    • Mike,

      Je suis allé voir le lien : vous faite une analyse pertinente et essentiellement basée sur le bon sens (j’approuve, je fonctionne comme cela).

      Et je suis d’accord : moi, en tant qu’indépendant, je refuse de vendre du Duflot à mes clients (l’explication, pour les plus courageux qui aiment le détail et la lecture est ici : http://defiscalisation.comprendrechoisir.com/communique/voir/282007/un-eclairage-sur-les-nouvelles-mesures-de-la-loi-duflot-loi-pinel)

      • Alexandre Bruney et Gaëtan Lefebvre

        A noter que nous avons traité exactement le même sujet sur BFM Business la semaine dernière !
        Bien d’accord avec vous.

        • J’ai « bugué » dès le début, après avoir vérifié chiffres à l’appui, que cela ne fonctionnait pas… mais pourtant, j’ai l’impression d’être Dom Quichotte qui se bat contre des moulins car, apparemment, même parmi les indépendants, tout le monde en vend… et je ne vous parle pas du sort de mon commentaire sur un article de l’Express (vantant les mérites de la loi Malraux), que j’ai « décortiqué » et qui n’a tenu que deux semaines avant d’être censuré… il faut bien vivre avec l’argent des annonceurs (si vous le souhaitez, je vous donne le lien et mon commentaire que j’ai dû conserver).

  11. Nelson

    Bonjour,

    Vos rendements annoncés sont-ils net de charge ou brut ?

    Merci par avance.
    Cordialement.
    Nelson

    • Pour ma part, je raisonne toujours en net mais souvent, en EHPAD, il n’y a pas de charges, ni de frais de syndic, il faut juste déduire la taxe foncière qui est souvent assez light (sur mes deux dernières ventes : 190 € annuels pour un loyer annuel HT de 5 760 € et un prix net de 106 500 €, puis 330 € sur un loyer annuel HT de 7 800 € et un prix net de 143 600 €).

    • bonjour,

      En règle générale, il s agit d un rendement net.

      Vous n aurez donc pas à payer pour les petits travaux , les grands travaux ou les travaux de remise en conformité . C est l exploitant qui les réglera pour vous .

      Par contre vous devrez vous acquittez des la taxe foncière.

      Tous ces éléments ne dépendent pas de  » conseil vendeur  » mais sont clairement notés sur le bail que vous aller signer lors de votre acquisition avec l exploitant.

      Enfin, concernant la taxe foncière … Elle non plus ne dépend pas du conseil vendeur … Rire !

      Ps rare sont les exploitant qui facturent des frais annexes , comme des frais de syndic.
      Si cela devait être le cas , on parlerait alors de 100 euros / an
      Encore une fois cela est clairement noté dur le bail.

  12. Bonjour,

    il me semble important de signaler que les rendements donnés font preuve de beaucoup de sécurité.
    cette notion de sécurité étant à mon avis importante pour tous types d’investissements.

    Bien sure que très rarement il est possible de trouver des Ehpad (s) avec une rentabilité à 5.25 %.
    Par contre il faudra être très attentif et se poser les bonnes questions :

    1/ la date de renouvellement du fameux bail commercial.
    Plus la date de renouvellement est proche … plus la rentabilité est élevée car il y a ici une notion de risque quand au taux de rendement applicable au renouvellement du bail.

    2/ il faudra vérifier la présence des articles 605 et 606.
    La fameuse prise en charge des petits travaux , des grands travaux et des travaux de remise en conformité .

    3/ Rien n empêche l ‘exploitant de renégocier le taux de rendement s’il considère que la gestion de son Ehpad est déficitaire.
    Et cela même avec un taux de remplissage élevé.

    En conclusion les investisseurs en Ehpad ne sont pas la pour faire des « coups » mais pour réaliser un investissement pérenne sur la durée.

  13. Vous dites « EHPAD sont pour les personnes âgées dépendantes (différent des maisons de retraite)  » mais quelles sont les réelles différences entre un EHPAD et une maison de retraite ?

    • Alexandre Bruney et Gaëtan Lefebvre

      Bonjour,
      Il s’agit de la première question posée à Laurent Cohen :1’07mn dans la video.
      La réponse est qu’un EHPAD accueille les personnes âgées dépendantes, c’est-à-dire ayant une perte d’autonomie au contraire d’une maison de retraite qui est plus une maison d’accueil en collectivité. Ainsi, dans un EHPAD, il y a toute une structure médicalisée permettant de prendre les personnes.

    • bonjour,

      la grande différence s’opérera entre les Ehpad et les résidences seniors ( thème non abordé ici ).

      En Ehpad , il y a une notion de dépendance pour les résidents contrairement aux résidences seniors.

  14. Je suis assez d’accord avec Patrick. Moi même j’ai souscrit à un produit à 5.10%, et tout le monde m’a dit que c’était un excellent placement. Je ne pense pas qu’on puisse aller beaucoup plus haut.

    Léo.

    • C’est un vrai métier à plein temps :

      J’ai en ce moment (mais pas pour longtemps) un Orpéa à 5,40 % (renouvellement du mobilier inclus) et plusieurs lots entre 5 % et 5,50 % avec des gestionnaires de premier plan… mais c’est très difficile de trouver de très bons produits.

      Ce métier est éreintant !

      Patrick

      • Vous ne mentionnez jamais la durée restant à courir sur le bail

        • Si, à mes clients bien sûr.

          D’ailleurs, pourquoi cette question sur l’échéance du bail ?

          Patrick

          • ah tres simplement …. plus la date de renouvellement du bail est proche et plus cela est considéré comme un risque car l exploitant pourrait etre amené à renégocier s’il considère la rentabilité trop élevée.

            donc tres souvent quand des offres ehpad avancent du 5.40 % …. cela signifie souvent que les bail sera en reconduction dans 2 ans !

          • Pour moi, c’est un avantage car, contrairement aux idées reçues, l’exploitant ne fait pas ce qu’il veut lors du renouvellement du bail et heureusement. Mais là, on aborde le juridique pur et dur et je ne vais pas prendre le risque de perdre tout le monde en route.

    • bonjour Leo Forex,

      on ne peux aller plus haut pour une raison tres simple :

      le prix du loyer servi ne doit pas dépasser les 18 % du chiffre d affaire de l Ehpad.
      ce qui correspond à un maximum de 5 % ( voir 5.10 % dans votre cas ).

      • Vous ne pouvez pas raisonner de façon aussi simpliste :

        Un bilan d’exploitant de résidence ne s’analyse pas seulement à la proportion que représentent les loyers, c’est caricatural.

        La rentabilité dépend essentiellement du prix de vente, donc du vendeur :

        Si c’est du neuf, c’est un promoteur.
        Si c’est de l’ancien , c’est un particulier, donc c’est négociable.

        Je vous rappelle que je vous ai cité un lot Orpéa, en région parisienne, à 5,40 %.

        Donc c’est possible (mais rare), même avec une très belle signature.

        • je pense que vous avez en partie raison et je me permettrai de nuancer vos propos.

          la rentabilité servie dépend du prix de vente
          +
          du prix de loyer donné par l’exploitant.

          Bref , pour augmenter la rentabilité – comme dans votre exemple – il faudrait que le vendeur …. ben vende à perte.
          ce qui n est pas franchement du goût de tous les vendeurs ( rire ).
          exemple : 5.000 euros de loyers pour un bien vendu 100.000 euros donnerait 5 % de rentabilité.
          Et si ce même vendeur acceptait de vendre 90.000 euros et bien a rentabilité passerait à 5.26 % !

          Ensuite, il faudrait savoir quand est la prochaine reconduction de bail ? 12 ans ou 2 ans ?
          En effet , plus la reconduction est proche et moins le produits a de l ‘attrait car il y pourrait y avoir un risque de renégociation de bail si les rentabilités servies étaient trop élevées !

          Une belle signature , même une très belle s’apprécie avec du recul.

          ps mais je suis sure que vous et moi avons de très beau produits à servir à nos clients.

          laurent.

          • Bonjour,

            Je vais reprendre vos propos :

             » Bref , pour augmenter la rentabilité – comme dans votre exemple – il faudrait que le vendeur …. ben vende à perte.
            ce qui n est pas franchement du goût de tous les vendeurs ( rire ).  »

            FAUX : Une rentabilité ne se calcule pas par rapport à un prix d’achat mais par rapport à un prix de revient (de nombreux clients ont bénéficié d’un prix de revient très bas grâce à la fiscalité « paradisiaque » d’avant 2009 et grâce à une forte augmentation des loyers servis).

            Et vous aurez du mal à faire faire une mauvaise affaire à un vendeur qui a un patrimoine de plusieurs millions d’euros, comme c’est parfois le cas en meublé. La revente est toujours un équilibre entre un acheteur, un vendeur et l’intermédiaire que nous sommes.

            De toute façon, notre client final est l’acheteur et je pense que mes clients préfèrent du 5,40 % à du 4,90 %.

            Il y a souvent un autre facteur qui explique que j’offre une meilleure rentabilité que certains concurrents : je prends moins d’honoraires au vendeur (rires ?)

            Je vais prendre un exemple comparable au votre :

            Un bien négocié 85 000 € net vendeur avec des honoraires de 10 000 € sera vendu 95 000 €.
            Si le loyer annuel est de 5 000 €, la rentabilité sera de 5,26 %.
            Si les honoraires sont de 15 000 €, le prix de vente montera à 100 000 € et la rentabilité sera de 5 %.

            En ce qui concerne la reconduction du bail avec baisse des loyers, j’ai la particularité de ne rien lâcher : un exploitant qui fait des bénéfices aura du mal à me faire admettre qu’il souffre, donc qu’il faut baisser le loyer (ou alors il faut qu’il m’adresse au minimum ses deux derniers bilans complets et que l’on nomme un expert auprès du tribunal).

            Cordialement.
            Patrick

  15. Je suis indépendant et j’utilise ce genre de produits pour mes clients mais uniquement dans l’ancien car je peux vérifier les comptes de l’exploitant sur plusieurs années et que la rentabilité est nettement meilleure que dans le neuf (plus d’autres raisons trop longues à développer ici)

    Concernant la rentabilité, je suis d’accord pour le neuf, mais je ne suis pas d’accord pour dire que l’ancien c’est 4,8 % maxi, voire 5 % exceptionnellement, comme le dit votre interlocuteur.

    Avec les produits que j’utilise, c’est du 5 % minimum : je viens par exemple de vendre un produit géré par le groupe Le Noble Age avec une rentabilité de 5,15 % (je tiens compte du renouvellement du mobilier, pour les connaisseurs) et je dispose d’un lot Orpéa à 5,43 % (toujours incluant le renouvellement du mobilier).

    Donc du très bon produit à plus de 5 % c’est possible, il faut juste choisir le bon fournisseur.

    Cordialement.
    Patrick

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