EHPAD : Quid de la reconduction du bail commercial ?
Comme vous le savez, l’investissement dans une chambre en EHPAD, passe par la gestion d’un bail commercial. De ce fait, la question se pose de savoir s’il faut repartir d’un bail existant ou bien s’il faut contracter un nouveau bail pour votre investissement ?
Quelle est la meilleure solution ?
Réponse dans cette interview de Laurent Cohen, conseiller en gestion de patrimoine.
EHPAD : Quid de la reconduction du bail commercial ?
Découvrez la réponse à cette question dans notre vidéo de « La minute des investisseurs avertis » :
Plus d’informations sur l’investissement EHPAD :
Pour ceux qui préfèrent lire, vous trouverez juste après le script de cette vidéo.
Alexandre
Evidemment lorsque nous investissons dans un EHPAD, nous pouvons avoir quelques sujets de préoccupation, notamment la notion de gestion de la reconduction du bail commercial, avec le risque que le loyer soit revu à la baisse.
Pour en savoir plus sur la manière d’appréhender cette situation, nous accueillons Laurent Cohen, le Spécialiste du bail commercial.
====== Jingle (La minute de l’investisseur averti) ======
Gaëtan
Dans tous les cas de figure, la reconduction du bail commercial est une situation à appréhender avant l’acquisition d’un bien avec un bail commercial.
Laurent Cohen, quel est votre avis sur la question ?
Laurent
un EHPAD est un centre de profit qui par définition doit être profitable aux deux parties :
- le bailleur (qui est l’investisseur) et
- le preneur (qui est l’exploitant).
Pour éviter que voir une reconduction à la baisse de son loyer au terme du bail il faut que l’augmentation du loyer coté investisseur soit du même ordre que l’augmentation du loyer facturée par l’exploitant au résidant (personne âgée).
Pour éviter cela, demandez à investir dans une chambre médicalisée à la revente avec un nouveau bail commercial consenti par le gestionnaire, vous bénéficierez donc d’un loyer qui au préalable aura été déjà minoré si besoin.
Alexandre
On parle de bail commercial, mais quelle est finalement la durée d’un bail sur un investissement en EHPAD ? Et faut-il réaliser un achat d’une chambre en EHPAD en fonction de l’ancienneté du bail ?
Laurent
vous avez trois cas de figures.
1/ un EHPAD neuf (VEFA) vendu … avec un bail de 12 ans
2 / un EHPAD d’occasion vendu … avec un bail dont la durée a déjà été entamée
3 / un EHPAD d’occasion vendu … avec un nouveau bail commercial de 10 ans consentie par le gestionnaire
honnêtement on peut légitimement regarder un la solution n°2 si vous avez un taux de rendement au-dessus de 5 % (par exemple 5.20 % ) car même avec une baisse qui surviendrait à la reconduction du premier bail, il y a peu de chance d’arriver à moins de 4.60 %. Pour les plus frileux vous pouvez privilégier la solution 1 ou 3. La troisième étant sans doute la plus rentable.
Gaëtan
Si vous n’avez qu’une seule chose à retenir de cette vidéo, c’est que l’une des clefs du succès de son investissement en EHPAD est de bien appréhender la relation entre la durée du bail commercial et le taux de rendement proposé.
Pour plus de sécurité, nous vous invitons de prendre auprès d’un professionnel qui saura vous conseiller au mieux en fonction de votre profil d’investisseur et de vos attentes.
A très vite pour une nouvelle Minute de l’investisseur averti !
